Los fondos buitres empiezan a sacar tajada de las viviendas del Sareb


El fondo de inversion HIG quiere empezar a sacar tajada de la inversion que hizo comprando el primer lote de viviendas del banco malo o sareb . La compañia anuncia que iniciara la venta de pisos del lote comprado de unidad en unidad , si bien es posible que acepte ofertas de inmuebles por lotes y por ello estan preparando un canal de comercializacion especifico para grandes inversores interesados en comprar pequeños lotes de viviendas .

   En Febrero de 2014 Inmobiliaria Barreras escribio una noticia titulada El engaño de los fondos de inversion que compran pisos de la banca y el Sareb en la que ponia de manifiesto que los fondos buitres no eran inversores minoritarios, jubilados o pequeños ahorradores, sino que esos fondos buitre de inversion inmobiliaria tienen como accionistas mayoritarios a los propios bancos o a empresas participadas por la banca.

             Hoy el diario El Mundo publica una noticia titulada El fondo HIG pone en el mercado las 939 casas de la operacion Bull que reproducimos integramente ya que empieza a confirmarse que las previsiones y analisis de Barreras se estan haciendo realidad :

A primeros del mes de agosto del año pasado, la Sareb -el popularmente conocido como banco malo- vendía su primer gran paquete de viviendas terminadas a un fondo de inversión extranjero. En aquella operación, bautizada como Bull (toro en inglés), la Sareb colocó 939 casas en venta repartidas por buena parte de la geografía española , con 750 anexos (trasteros y plazas de garaje) y un local comercial por una cantidad de 100 millones de euros.

El comprador fue el fondo de capital riesgo HIG Capital y la adquisición se realizó mediante la fórmula del Fondo de Activos Bancarios (Fab), un vehículo de inversión hecho a la medida de la Sareb y que aporta enormes ventajas fiscales para ambas partes. Además, esta figura permite al banco malo obtener liquidez por el traspaso de sus activos, manteniéndose en el capital de la operación, por lo que se beneficia de la posible revalorización de los mismos.

Desde el mes de enero ya han vendido más de 200 inmuebles

Muchos analistas aseguraron entonces que esta operación suponía un hito para el mercado ya que permitiría descubrir cómo iban a actuar los fondos a la hora de vender las viviendas y, sobre todo, podría ayudar a fijar un precio en un mercado que anda a la deriva.

A día de hoy, menos de un año después de que la operación Bull se cerrara, muchas de estas incógnitas ya tienen respuesta. Y es que, desde hace meses, estas viviendas se están comercializando. Sólo en junio vendimos nueve pisos en una promoción en Oropesa y en lo que va de julio hemos firmado cinco reservas en ese mismo residencial”, asegura Javier Timoner, director de Monthisa Asset Managent. “Ya se han comercializado más de 200 viviendas”, confirman desde la compañía.

Marca Fab Bull

Para lograr estos buenos resultados de ventas, la empresa dirigida por Timoner ha creado una marca comercial propia, Fab Bull , con una línea muy cuidada y una estrategia muy clara: “Distanciarnos por completo de la imagen del adjudicado bancario“. Como propietarios de viviendas en venta , queremos recuperar y cuidar la imagen del producto que vendemos, explica Timoner. “El portfolio de productos que Fab Bull ofrece se enmarca dentro de una categoría de oferta de nivel medio-alto, por lo que su comunicación y su discurso debía aproximarse a estos estándares, abandonando el mensaje de oferta, de oportunidad, de chollo, para acercarlo a registros de compra inteligente y decisión acertada”, confirman los responsables de la estrategia de márketing y comunicación.

El primer paso para conseguir este objetivo ha consistido en arreglar los desperfectos de las viviendas terminadas, rehabilitar los edificios que lo precisaran (uno en Barcelona y otro en Madrid) y finalizar la construcción de las obras en curso (una en Alicante y otra en Madrid). Hemos invertido algo más de 11 millones de euros en estas obras para dejar el producto listo para la venta, explica Timoner. «Sin lujos, pero han quedado buenas viviendas», añade.

“Hemos apostado por una estrategia comercial prudente”

La comercialización arrancó en enero y, en contra de lo que se podría esperar, hasta el momento, se ha llevado de forma muy discreta y sin apenas llamar la atención. “Hemos apostado por una estrategia prudente, sin hacer ruido, hasta comprobar cómo funciona cada mercado en el que estamos y cómo reacciona la demanda”, asegura Timoner.

Este mercado abarca desde las Islas Canarias hasta Cantabria, con un producto de lo más variopinto y enfocado a perfiles de compradores muy diferentes, desde quienes buscan primera residencia, pasando por extranjeros que demandan casa en la playa o pequeños inversores nacionales.

Para cubrir este amplio espectro, la estrategia comercial de Monthisa se sustenta en la puesta en marcha de una página web www.fabbull.com y en la creación de una amplia red comercial “multicanal”, aseguran desde la empresa. “Cada promoción cuenta con un agente principal, responsable de la oficina de ventas y de la gestión comercial, que a su vez subcontrata una red de comerciales encargados de vender el producto, según el perfil de la demanda al que esté orientado”, explica Timoner. “Tenemos unas 300 inmobiliarias acreditadas“, añade.

Su estrategia global es colocar las viviendas de una en una, aunque no descartan vender algún paquete a inversores. “De hecho, se trabaja en ello”, confirma Timoner, quien además comenta que acaban de abrir un canal para clientes chinos.

La mayor parte de la cartera se compone de restos de promociones con viviendas sin vender que fueron a parar a manos de la Sareb desde Bankia, Novagalicia Banco y Catalunya Caixa. En las que cuentan con mayor número de inmuebles en venta han instalado oficinas de venta tradicionales y en algunas incluso un piso piloto . “La idea”, insisten desde Monthisa, “es desmarcarnos por completo del adjudicado bancario”. Por eso, han creado un plan de comunicación y márketing diferente a cada promoción, “adaptándolo al tipo de vivienda, su ubicación y potencial demanda”.

¿A qué precio?

Respecto al precio de venta, Timoner asegura que se ha definido en comparación con el que fija la competencia en cada zona. “Se parte de aquí, pero luego hay que adecuarlos al ritmo de ventas que se ha fijado en el plan de negocio aprobado por los accionistas (un 51% del capital pertenece a HIG y el 49% restante a la Sareb)”, comenta. Esta estrategia contempla la liquidación de todos los activos en un plazo de entre cuatro y cinco años.

“En zonas con competencia bancaria no puedes vender más caro que ellos”

Muchos esperaban que los fondos de inversión venderían incluso por debajo del precio al que lo hacen las viviendas de entidades financieras , ¿se cumplirán estas previsiones con la cartera Bull? Timoner no lo confirma, pero asegura que en los mercados en los que hay competencia de entidades financieras “tienes que competir con ellas”. “No puedes tratar de vender por encima”, afirma. Aunque, por otro lado, admite que ha habido promociones, “como una en la costa de Adeje, en Tenerife, otra en Orihuela y otra en la Costa del Sol”, en la que han tenido que subir los precios ante los elevados ritmos de venta.

Respecto a la financiación, los compradores de estas viviendas pueden acogerse a los acuerdos globales de hipotecas en condiciones ventajosas que la Sareb ha firmado con las principales entidades financieras. “Además”, puntualiza Timoner, “gracias al mayor apetito por captar clientes de algunos bancos estamos llegando a acuerdos específicos con algunos de ellos”. Entre los que hasta el momento se encuentran Banco Santander, Kutxabank, ING y Bankinter.

En cualquier caso, desde Monthisa reconocen que por la composición de la cartera (con un 70% de segundas residencias) y por el perfil de los compradores (extranjeros en su mayoría o pequeños inversores ; otro dato que sabiamos con antelacion los que leimos el articulo  Inversores extranjeros compran vivienda en España) de momento, la mayoría de las ventas se han realizado al contado.

  Si te gustan las noticias sobre vivienda en España te suguerimos leer las noticias inmobiliarias politicamente incorrectas de Barreras o las de nuestra seccion de noticias inmobiliarias donde escribimos noticias mas actuales que comparamos con otras noticias publicadas por los medios de comunicacion ” oficiales” como prensa, radio y television .


Acerca de ramon barreras

Ramon Barreras es agente de la propiedad inmobiliaria desde el año 1989 y escribe noticias inmobiliarias sobre la vivienda en España y el mercado inmobiliario español. Autor de numerosisimos articulos sobre la crisis y la burbuja inmobiliaria, iontervenciones en la prensa, radio y television local, autonomica, nacional e incluso internacional.