El mundo inmobiliario - Viviendas, Pisos en venta

El periodico El Mundo- suplemento su vivienda

El periodico el mundo, en el suplemento su vivienda 494, publica con fecha 1- Junio- 2007 un articulo titulado " Las casas nuevas tardan un 40 % mas en venderse" en dicho articulo se recogen opiniones de expertos del mundo inmobiliario como el director de la división de Suelo, Urbanismo y Residencial de la consultora Jones Lang LaSalle, de el director de Análisis de Proyectos y Estudios de la consultora Knight Frank España, de la consultora CB Richard Ellis y de nuestro portal inmobiliario y nuestro blog. Puede leer si lo desea el articulo completo publicado en El Mundo

Opiniones de expertos del mundo inmobiliario

Segun el articulo del suplemento su vivienda antes mencionado, " Los expertos han detectado un descenso en el ritmo de venta de las viviendas y la cartera de pisos con el cartel de "Se Vende" ha aumentado considerablemente. Si en 2004 y 2005 las inmobiliarias no daban abasto y vendían las casas a los clientes casi antes de poder anunciarlas, a partir de 2006 los plazos de comercialización comenzaron a alargarse en la vivienda de segunda mano y pronto la obra nueva se contagió de esa tendencia, de modo que ahora es más difícil darle salida." , opinion recogida de nuestro boletin de noticias.

Segun la opinion de Jones Lang LaSalle "Los tiempos de venta se han ralentizado en obra nueva en el entorno del 40 % y en el caso de la vivienda usada se han incrementado los plazos, que ahora se sitúan entre 12 y 18 meses, cuando un año antes eran de nueve meses" , en Inmobiliaria Barreras añadiriamos que hasta 2005 los plazos de venta de pisos no alcanzaban ni 3 meses, es mas muchas viviendas ni siquiera salian al mercado, sino que se lograban vender simplemente comentando en el trabajo o al portero de la finca la intencion de vender nuestra casa.

El suplemento su vivienda del diario El Mundo hace eco tambien de la opinion consultora Knight Frank España que afirma que " la inundación en el mercado de viviendas compradas por inversores y especuladores, así como viviendas de reposición ha dilatado las ventas en segunda mano. En obra nueva la enorme producción en 2005 y 2006 ha hecho que existan muchos más proyectos donde comparar, por lo que los periodos de visita y decisión de compra han pasado de 2 o 3 semanas a 3 o 4 semanas". En inmobiliaria Barreras nos sorprendemos de este dato, ya que segun nuestra experiencia los periodos desde que el potencial comprador inicia un sondeo del mercado inmobiliario hasta que realmente se produce la compra de la vivienda, en los casos en que se termina produciendo, son mucho mas largos.

El mencionado articulo del diario El Mundo recoge tambien la opinion de la consultora CB Richard Ellis que afirma " que ya era más que necesaria una estabilizacion y normalizacion de los precios, y conveniente para todos los agentes del sector ".

Inmobiliaria Barreras en El Mundo inmobiliario

De nuestro portal inmobiliario recoge el suplemento su vivienda de el diario El Mundo distintas opiniones como por ejemplo " Antes teníamos uno o dos pisos a la venta y muchos clientes interesados, pero actualmente tenemos uno o dos compradores a los que podemos ofrecer muchos pisos. Vender pisos en Madrid es hoy más difícil que hace un año, se nota el incremento de la oferta, si bien es un mercado con precios no asequibles" Esto se traduce en que la mayoria de los pisos en venta que tenemos las inmobiliarias no se logran vender en la actualidad y que solamente logramos vender aquellos pisos cuyos propietarios deciden poner en un precio inferior al que vemos en los anuncios de los portales inmobiliarios y ademas estan dispuestos a aceptar ofertas de los potenciales compradores. Curiosamente, en estos ultimos meses de 2007 estamos consiguiendo vender mas pisos que en los primeros meses del mismo año, pero la razon no es una recuperacion del mercado inmobiliario, sino que los propietarios empiezan a asumir la situacion real de dicho mercado y estan aceptando ofertas a la baja.

Tambien menciona como fuente a Inmobiliaria Barreras el articulo de El Mundo cuando afirmamos que " Los compradores se han dado cuenta de que pagar una hipoteca a los precios actuales es una misión imposible. Desde el año 1998 hasta 2005 han tenido una revalorización del 400 % y los sueldos están muy alejados de esta subida, señala Ramón Barreras, agente de la inmobiliaria que lleva su apellido. Hay compradores, pero la capacidad de endeudamiento de la gente no da para tanto, añade. Además, explica que de cada 100 viviendas al mismo precio hay una o dos que están por debajo por necesidades de venta y ésas son las que se venden, el resto no." Son precisamente ese 1 o 2 % de las viviendas en venta que estan por debajo del precio del resto las que acaparan el interes de los escasos compradores.

Tambien menciona el periodico El Mundo en su articulo opiniones expresadas en nuestro blog de consultas de donde extraen la afirmacion " Toca poner los precios de los pisos acordes con la realidad, que sin ser baratos puedan pagar los compradores sin fines especulativos, comenta en su blog de consultas inmobiliarias Ramón Barreras."

Por ultimo, recoge una afirmacion de que " Ramón Barreras habla además de un nuevo problema : la idea de que los precios están bajando" si bien con punto y seguido, que puede inducir a confusion, el articulo de el diario El Mundo afirma que " En realidad, los precios siguen subiendo, pero a un menor ritmo. Según los últimos datos del Ministerio de Vivienda, la vivienda libre en España registró un incremento interanual del 7,2 % en el primer trimestre, frente al crecimiento del 9,1 % en 2006, del 12 % en 2005 y del 18 % hace dos años. Hay una psicosis general que se ha acentuado más tras el reciente desplome en Bolsa de inmobiliarias y constructoras. Los pocos que pueden comprar tienen miedo y prefieren esperar a ver qué va a pasar, advierte."

En realidad, el diario El Mundo comete un error al mezclar ambas afirmaciones, ya que la primera, es decir, la idea de que los pisos estan bajando, es la postura que mantenemos actualmente, y la expresada a continuacion o no es nuestra o esta recogida de alguna noticia de nuestro boletin de noticias de años anteriores ( quizas de esta http://www.inmobiliariabarreras.net/es/madrid/corporativo/noticias/12/default.aspx publicada el 27 de Mayo de 2005 ).

Estamos completamente seguros de que este error no es intencionado por parte del diario El Mundo, y o bien intercala una afirmacion de otra fuente en el medio de la opinion expresada por Inmobiliaria Barreras, o bien no ha tenido en cuenta ( insistimos en nuestra seguridad de que se debe a un error involuntario ) la fecha de publicacion de la noticia publicada en nuestro boletin.

El Mundo inmobiliario en los medios de comunicacion

Nos gustaria destacar el giro de 180 grados que estan dando los medios de comunicacion, tanto prensa escrita como noticias en television en sus articulos y reportajes.

Esta claro que en 2005 y 2006 los medios de comunicacion raramente incluian noticias sobre la crisis inmobiliaria que se avecinaba, sin embargo en 2007, parece que la situacion del mercado inmobiliario español ya no se puede ocultar, ocurriendo un proceso inverso al normal en la divulgacion de las noticias inmobiliarias, primero unos pocos anticipamos la llegada de la burbuja inmobiliaria, destacando entre los pioneros de esta opinion ademas de a nuestro portal inmobiliario a determinados foros de internet, como por ejemplo al famoso foro burbuja info y otros blogs y webs de tematica inmobiliaria, y posteriormente se estan sumando a esta corriente de opinion los grandes medios de comunicacion escritos y del ambito televisivo.

Situacion actual del mercado inmobiliario español

Partimos de una situacion ( la actual ) donde solo logran vender sus pisos aquellos propietarios que deciden aceptar ofertas a la baja o que directamente ponen en el mercado inmobiliario sus pisos en un precio inferior al que vemos anunciados en los portales inmobiliarios. Estos pisos si se logran vender con relativa facilidad, si bien, a los potenciales compradores les cuesta mucho diferenciar el grano de la paja ante la abundante oferta inmobiliaria que inunda el mercado, lo que hace mas util el papel de los agentes de la propiedad inmobiliaria que sean buenos profesionales y dirigan a esos potenciales compradores directamente a los pisos de las caracteristicas que solicitan que estan en precios razonables, ahorrandoles tiempo y ayudandoles a elegir este 1 o 2 % de viviendas que realmente se pueden comprar sin temor a equivocarse.

Futuro del mercado inmobiliario español

Como toda prediccion de futuro, emitir una opinion anticipada de lo que nos deparara el mercado inmobiliario en los proximos años es una decision de alto riesgo y mas aun si va en contra de la opinion mayoritaria en un momento determinado.

Asi, recibimos fuertes criticas en 2005 por anticipar una opinion a favor de una inminente crisis inmobiliaria y hoy en dia es una opinion ya mayoritaria.

Pues bien, una vez mas, a riesgo de equivocarnos, anticipamos ahora en Junio de 2007 lo que pensamos que ocurrira en el mercado inmobiliario español en los proximos años :

Ya a finales de 2007 como deciamos existen algunos pisos en venta ( muy pocos ) que ya es improbable que bajen mas su precio cuando el mercado inmobiliario español toque suelo, en nuestra opinion estamos a pocos meses y centimetros de ese suelo, y el aterrizaje ( no el "suave aterrizaje" como afirman algunos ) se producira cuando la mayoria de los pisos en venta se pongan al precio que ya una minoria esta aceptando actualmente.

En 2008, en nuestra opinion, se producira el temido desplome de precios, igualando a la baja la mayoria de las ofertas que ya hoy estan aceptando una minoria, dandose la paradoja de que algunos propietarios que se negaron con obstinacion a aceptar el devenir del mercado inmobiliario y se negaron a aceptar los precios que el mercado impone en la actualidad, se veran forzados a vender por debajo del precio real de venta que el mercado marca, por la simple razon de que la hipoteca no le deja margen de tiempo para vender a un precio razonable teniendo en cuenta la situacion de crisis del mercado inmobiliario.

¿Llegara pues el caos en el mercado inmobiliario del 2008 ? para algunos si, pero a rio revuelto ganacia de pescadores, por un lado, la fuerte demanda de potenciales compradores que no pueden comprar a los precios actuales empezara timidamente a comprar en cuanto su capacidad economica se lo permita y el temor a mas bajadas se vaya disipando ( no hay mal que cien años dure, aunque el mal de la insanas subidas de precios constantes duro casi 10 años ), por otro lado iran apareciendo inversores que compran casas para destinarlas a alquilar.

Ya se que en contra de la opinion muchos, los precios de los pisos de alquiler empezara a subir, timidamente al principio y con fuerza despues, de hecho los apartamentos de alquiler en Madrid ya estan subiendo.

¿ Que pasa en un mercado inmobiliario donde los precios de venta bajan y los precios de alquiler suben ?

Pues que aparecen en el mercado inmobiliario unos nuevos inversores, no nos referimos al perfil de inversores de estos ultimos años con una fuerte vocacion especulativa a corto plazo, sino a inversores inmobiliarios de un perfil menos agresivo y mas a medio- largo plazo, nos referimos a aquellos propietarios que tienen sus pisos en alquiler y que ven como la demanda de alquileres les proporciona la tranquilidad de unos ingresos seguros, constantes y de tendencia alcista.

Poco a poco, y muy discretamente, estos inversores van comprando las oportunidades que la crisis inmobiliaria les ofrece y rentabilizandolas por medio del alquiler.

¿ que pasara a partir de entonces? pues que tras un tiempo de equilibrio en los precios de venta y de subidas en el precio de las casas de alquiler llegara un momento en que vuelva a ser mas rentable comprar que alquilar, en ese preciso instante veremos una nueva vuelta de ciclo en el mercado inmobiliario.

No estamos descubriendo la polvora, ya que lo que decimos es solamente el cumplimiento de los ciclos naturales del mercado inmobiliario, lo que realmente es mas dificil es poner la fecha exacta en que se producira primero el equilibrio y despues el cambio de ciclo, arriesgandonos mucho diremos:

1 ) 2008 el año en que el mercado inmobiliario tocara suelo.

2) del 2009 al 2012 equilibrio de precios en venta y subidas de precios de alquileres

3) del 2012 al 2014 timidas subidas de precios en venta

4) ¿ para cuando el siguiente "boom " inmobiliario

Le invitamos a guardar esta noticia unos años en favoritos de su ordenador, asi podran acusarnos de equivocarnos, si nos equivocamos.

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