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Claves para saber cuando comprar un piso o alquilar una casa en un momento de panico
Estudiaremos los datos a tener en cuenta para saber cuando es el mejor momento para comprar un piso y cuando es mejor alquilar casa teniendo en cuenta que estamos en un momento de panico en el mercado inmobiliario español .
Para hacer un analisis lo mas completo posible sobre cuando es el mejor momento para comprar vivienda o alquilar un piso vamos a tener en cuenta varios factores :
1.- ¿ en que momento de la crisis estamos ?
Aunque se habla de la crisis de 2008 en España, en realidad la crisis inmobiliaria es anterior y comienza a gestarse entre finales de 2005 y principios del 2006 , aunque tienden a equivocar las fechas de inicio de la crisis inmobiliaria con las de la crisis financiera, que efectivamente es posterior y estalla en 2008, llevamos ya 6 años de crisis inmobiliaria.
Se trata pues de una crisis inmobiliaria con ciclos anormalmente prolongados y con una intensidad mayor a otras crisis inmobiliarias anteriores en España.
Sin embargo, en todas las crisis , y esta no es una excepcion, hay 3 ciclos que no siempre son faciles de identificar hasta que los cambios de tendencia son evidentes, lo que nos hace tomar decisiones equivocadas o llegar tarde al momento ideal para comprar o vender vivienda .
En esta crisis los ciclos inmobiliarios fueron como he dicho anormalmente largos e intensos, asi entre 1994 y 1998 se vivio un tiempo de equilibrio del mercado en el que los precios de los pisos se mantuvieron estables tras hacer suelo en la crisis de 1992 .
Entre 1998 y 2006 vivimos un ciclo alcista rayano en la locura tanto por la intensidad de las subidas de precios de los pisos en venta como por ser uno de los ciclos alcistas mas prolongados en el tiempo.
Desde el 2006 hasta hoy, vivimos un ciclo bajista que tambien es anormalmente largo e intenso, si bien esta justificado por los excesos del ciclo alcista anterior.
Mi opinion sobre en que momento de la crisis inmobiliaria estamos se resume asi, momento de panico en el mercado inmobiliario .
En teoria, el panico en los mercados indica el final cercano de un ciclo bajista y se caracteriza por la entrada lenta y paulatina de inversores que aprovechando el miedo de los vendedores, en ocasiones irracional y en ocasiones justificado, van comprando para adelantarse a la tendencia del mercado , esto se conoce en bolsa como acumulacion de las manos fuertes .
Este punto que antecede al suelo de mercado se caracteriza por la ausencia total de compradores casas para vivir, exceptuando aquellos que disponen de liquidez y no se dejan llevar por el panico reinante en la opinion mayoritaria de la poblacion.
2.- Los precios de venta y alquiler y su tendencia
Cuando el ciclo bajista en el mercado inmobiliario se va haciendo evidente se produce un transvase del mercado de venta al mercado de alquiler .
En este ciclo, los precios irracionales de las viviendas en venta , la subida de los tipos de interes, la falta de credito, el aumento del paro o la inestabilidad laboral, entre otros factores hacen inviable comprar vivienda y poco a poco la poblacion decide alquilar un apartamento en vez de comprar.
De hecho alquilar en vez de comprar es la decision mas inteligente durante los años que dura el ciclo bajista en el mercado de venta ya que las bajadas de los precios de venta justifican sobradamente el pago de las rentas de alquiler .
Tanto es asi, que retrasar la decision de comprar supone un enorme ahorro si se acaba comprando en el momento adecuado en vez de precipitarse, ya que por ejemplo el piso que pensabamos comprar en 2006 perfectamente pudo pasar de costar 400.000 euros a costar la mitad o incluso menos en determinadas ciudades o zonas de grandes capitales, mientras que las rentas de alquiler pagadas desde el 2006 hasta hoy por una vivienda en alquiler de similares caracterirsticas puede costar 10.000 euros anuales.
Es decir, que a pesar de la creencia popular de que alquilar es tirar el dinero, lo cierto es que si hacemos numeros resulta que si hubieramos comprado en 2006 hubieramos pagado el doble que si compramos en mejor momento.
Ademas, en el caso de comprar en mal momento, si hemos financiado la compra, debemos sumar al coste de la vivienda los intereses de la hipoteca, lo que compensa en todo o en parte lo que pagariamos de renta de alquiler, osea que el ahorro neto de alquilar en vez de comprar es mayor de lo que parece a simple vista.
Respecto al momento de panico en el mercado inmobiliario en el que en mi opinion nos encontramos , los numeros para decidir si alquilar en vez de comprar empiezan a invertirse.
Resulta que en los momentos de panico que suelen indicar el suelo del mercado inmobiliario se da la paradoja de que la cuota hipotecaria mensual para comprar un apartamento , suponiendo una hipoteca a un maximo de 20 años, es menor que la renta que se paga por alquilar una casa similar , exactamente la situacion inversa que en el ciclo anterior que aconsejaba alquilar vivienda en vez de comprar.
Por lo tanto, haciendo numeros de forma objetiva cuando la cuota hipotecaria en una hipoteca a 20 años es menor a las rentas de alquiler es cuando deberiamos comprar , con la unica excepcion de que nuestra situacion personal y laboral o la falta y / o encarecimiento de financiacion lo desaconjen.
3.- La situacion personal y laboral del que se pregunta si es el mejor momento para comprar vivienda
Como deciamos, la situacion personal y laboral son determinantes para decidir cuando se debe comprar o seguir de alquiler .
En ningun caso debe ni siquiera plantearse la posibilidad de comprar inmuebles cuando no tenemos un trabajo minimamente estable, no podemos ni debemos comprar cuando el paro afecta a uno a o ambos miembros de una familia o cuando el tipo de trabajo no goza de una estabilidad geografica.
Tampoco debe caerse en la tentacion de comprar por mucho que los precios de venta bajen cuando no se tienen unos ahorros que nos permitan asegurar posibles gastos imprevistos que comprar piso puede ocasionar, como por ejemplo subidas de impuestos que afectan a la vivienda como el Ibi, obras inesperadas y necesarias en el edificio o en la propia vivienda etc.
Por lo tanto solo debemos pensar que es el mejor momento para comprar cuando la comparativa entre precios de alquiler y venta asi lo aconsejen y ademas teniendo en cuenta que nuestra situacion personal y laboral no supondria una imprudencia asumir obligaciones hipotecarias por que son a largo plazo .
Por lo tanto sabemos cuando y quienes pueden y deben comprar cuando estamos en el momento de panico en el mercado inmobiliario, las personas con liquidez para comprar como inversion y alquilar y los que quieren comprar para vivir si no necesitan finaciacion o su situacion personal y laboral cumple los requisitos anteriormente citados.
4.- La financiacion para comprar casa
Evidentemente si no tenemos liquidez ni financiacion para comprar es absurdo preguntarnos cuando se debe comprar un piso o alquilarlo, simplemente no tenemos posibilidades reales de ejecutar nuestros deseos de compra.
Pero hay que tener en cuenta el caso de que aun siendo aconsejable comprar teniendo en cuenta los precios de venta y alquiler, nuestra situacion personal y laboral y teniendo financiacion, esta sea tan cara o gravosa que desaconsejen comprar.
Para analizar el coste de la financiacion debemos conocer a fondo como funcionan los creditos hipotecarios y las variables que afectan a pagar una mayor o menor cuota hipotecaria tanto en el presente como en el futuro.
Hay que tener muy en cuenta 2 factores :
1.- el euribor o indice que lo sustituya en un futuro
2.- el diferencial que el banco nos aplica con respecto a ese indice variable.
En este momento el euribor esta muy bajo , menos del 1,30 % y parece que la tendencia a corto plazo es bajista pudiendo llegar incluso hasta el 1 % , si bien es una variable y por lo tanto debemos saber que la tendencia podria invertirse al alza a medio o largo plazo.
El diferencial que aplican los bancos al euribor sin embargo se ha disparado con la crisis financiera y tiene el efecto de anular en buena medida los beneficios de un euribor tan bajo y en tendencia bajista a corto plazo .
Una vez mas los que tiene liquidez o ahorros juegan con ventaja en el mercado inmobiliario y los que no disponen de un colchon deben extremar la prudencia ya que no es descartable que a medio o largo plazo pudieramos que soportar una subida en las cuotas hipotecarias.
Los que tienen una cuota hipotecaria comoda que les permita asumir en el futuro una subida de sus cuota debido a sus ingresos o ahorros no deberian preocuparse en exceso, ya que el sistema frances que aplican las hipotecas en España supone que en los primeros años de la hipoteca pagamos unos intereses mas elevados y que transcurridos los 5 primeros años empieza a notarse como los interes aminoran de forma significativa y bajan nuestra cuota hipotecaria mensual debido a las amortizaciones de capital.
5.- La teoria del sentimiento contrario
Es una teoria que cualquier inversor en bolsa conoce perfectamente y que consiste en hacer lo contrario a lo que el sentimiento mayoritario de los que participan en un mercado hacen .
Curiosamente los mercados bursatiles y el mercado inmobiliario son muy poco democraticos en el sentido de que normalmente la opinion mayoritaria es la equivocada la mayoria de las veces .
Esto lo hemos visto claramente en el ciclo alcista de la burbuja inmobiliaria , cuando la gente compraba animada por otros que compraban sin darse cuenta que estaban entrando tarde y mal en el mercado inmobiliario, simplemente por que " todo el mundo compra" .
Ocurre exactamente lo mismo en los momentos de panico en el mercado inmobiliario, nadie quiere comprar por que nadie compra.
No solo eso , sino que la opinion publica y los medios de comunicacion son tan unanimes en sus conclusiones que se crean mantras falsos por mucho que se repitan 1000 veces.
Asi en el ciclo alcista se crearon mantras que seran dificiles de olvidar para quienes compraron empujados por la opinion general, los medios de comunicacion, su pareja, sus amigos o sus compañeros de trabajo.
Eran tipicos de durante la creacion de la burbuja inmobiliaria mantras del tipo " los pisos nunca bajan " " alquilar es tirar el dinero " " siempre lo puedes refinanciar " etc etc , mantras creados por un sentimiento de mercado mayoritario pero equivocado como la crisis inmobiliaria demostro con toda su crudeza.
Ahora en los momentos de panico, tambien la opinion mayoritaria, los medios de comunicacion, las parejas, los amigos o los compañeros de trabajo tambien estan creando mantras tan tipicos y tan equivocados como los que no se cuestionaban en la burbuja inmobiliaria.
Los mantras de los momentos de panico tienen el denominador comun de un pesimismo extremo justificado en parte por el sufrimiento que la crisis en España esta ocasionando a las clases medias y bajas , todo el mundo conoce o ha oido hablar de amigos, conocidos, familiares o compañeros de trabajo al que han embargo su vivienda y ha caido en la mas absoluta de las miserias.
El panico creado por los acontecimientos crea mantras como que " jamas saldremos de esta crisis " , " regalaran los pisos con las tapas de yogurt " "siempre es mejor alquilar que comprar "etc etc .
RESUMEN DE CUANDO ES EL MEJOR MOMENTO PARA COMPRAR PISO
En mi opinion estamos ya en momentos de panico y este se agudizara con fuerza a lo largo de todo 2012 y probablemente de los primeros meses del 2013, lo que en teoria y segun mi experiencia de mas de 20 años en el sector inmobiliario sobreviviendo a 2 crisis inmobiliarias, significa que veremos caidas fuertes y rapidas de los precios de venta que ya se estan produciendo en la realidad en cuantias mucho mas elevadas de los que afirman las estadisticas, incluso veremos caidas, aunque mucho mas moderadas en los precios de los alquileres, habra un colapso total del mercado inmobiliario que derrumbara los precios de venta y afectara al mercado de alquiler, el panico se extendera como mancha de aceite.
En mi opinion veremos precios de venta que aconsejan comprar si analizamos friamente los numeros y no nos dejamos influir por el panico reinante y la opinion mayoritaria de la poblacion y los medios de comunicacion.
Las fases de panico no suelen ser excesivamente prolongadas, aunque en esta crisis podria serlo mas de lo habitual en crisis anteriores en logica reaccion a la excesiva duracio de intensidad de los ciclos alcistas y bajistas previos, lo normal es que los momentos de panico no duren mas de un año o año y medio y ya llevamos bastantes meses con este sentimiento de mercado mayoritariamente aceptado.
Por lo tanto en mi opinion creo que a finales de 2012 y principios del 2013 veremos los precios de los pisos mas economicos en venta de aquellos que guiados por el panico o las circunstancias objetivas de su economia personal acepten " el precio que sea" con tal de vender , incluidos en este capitulo estaran los pisos de bancos ya que el panico es mayor en el sector financiero que en el inmobiliario, mas que nada por que el sector inmobiliario ha perdido la esperanza mucho antes que el financiero.
Respondiendo a la pregunta de cuando comprar piso, opino sinceramente que aun no estamos en un buen momento para comprar, eso significa que los pisos no se van a acabar ni que el mercado inmobiliario se vaya a recuperar y convertirse en alcista a corto plazo, ni mucho menos, seguiremos teniendo pisos bajando precios en venta algun tiempo, simplemente creo que el panico ofrecera opoortunidades a quienes tengan liquidez o buena financiacion en el corto plazo, probablemente en 2013.
Posteriormente, los que no puedan o deban comprar ahora por que las razones expuestas en este articulo no lo aconsejen tambien podran comprar a buenos precios durante algunos años, no soy un guru ni tengo una bola de cristal para saber si seran 2, 3 0 7 años , pero habra un periodo de equilibro del mercado en el que los precios no se levantaran del suelo que previsiblemente estamos a punto de ver en menos de dos años .
La unica diferencia entre los primeros y los demas es que normalmente el panico no se frena justa en el suelo de mercado sino que lo perfora debido a que puede mas el sentimiento negativo y el panico en el mercado que los analisis racionales de los precios correctos de la vivienda , asi los que gocen de liquidez podran negociar a la baja ante unos vendedores contagiados por el sentimiento de panico mayoritario del mercado y temerosos de que las cosas vayan a peor de forma indefinida, cosa que hasta ahora nunca ha sucedido, al final siempre hemos salido de todas las crisis .
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