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Los precios de los alquileres en Madrid y grandes capitales podria disparase y favorecer la compra de apartamentos como inversion
Me viene a la memoria los inicios de la crisis de 1992 que vino precedida de una autentica encerrona a los que vivian en pisos de alquiler cuyo detonante principal fue la ley Boyer de 1985 que establecia la libertad de pacto entre los contratandes para establecer los plazos de los alquileres, lo que se tradujo en que la mayoria de los alquileres se firmaba por un año, acompañado de una autentica burbuja de los precios de alquiler, solo la ley de 1994 que establecio las prorrogas forzosas de hasta 5 años logro controlar las subidas los precios de los alquileres .
Pero al margen de las distintas laus ( leyes de arrendamientos urbanos ) habia razones economicas o mejor dicho, financieras, que favorecieron el aumento de los precios de los alquileres de forma descontrolada.
En este sentido, y a pesar de la crisis y los elevadisimos indices de paro actuales, no tan distantes de los de la ultima etapa de Felipe Gonzalez cuando perdio las elecciones, se produjo una situacion de esclavismo arrendatario aderezado con una inseguridad absoluta sobre el futuro inmediato se los inquilinos propiciada por la ley Boyer y otros factores financieros.
Lo que sucedio en la crisis de 1992 fue que tras una subida espectacular de los precios de los alquileres en los años precedentes, se produjo tambien una burbuja inmobiliaria en los precios de los pisos en venta que duro hasta 1992 cuando estallo la crisis.
El efecto fue demoledor para el comun de los mortales que no podian comprar vivienda debido a los elevados precios y tenian que optar por el alquiler, mas adelante ya en 1993 y los años siguientes hasta 1998 los precios de las casas en venta se desplomaron con fuerza, cierto que con menos intensidad y duracion que en esta crisis pero hubo caidas del 30 % en el precio de los apartamentos en venta ( en esta crisis ya vamos por un 50 % y podria ser de mayor calado a lo largo del 2012 ) .
Tambien en esa crisis, como esta sucediendo en esta se produjeron dos hechos financieros similares, por un lado se restrigio el credito para comprar inmuebles y los tipos de interes estaban elevadisimos, tal y como ya pasa actualmente con la restriccion del credito y tal como esta empezando a suceder con los tipos de interes, a pesar de que el indice de referencia, el euribor, este muy bajo ya tenemos encima de la mesa el hecho de que los bancos aplican diferenciales cada vez mayores con el euribor, subiendo desde un ridiculo euribor mas 0,50 % durante la burbuja hasta un 2 o un 3 % que ya se esta aplicando en la actualidad a las hipotecas.
Por otro lado, ya tenemos encima tambien el cambio del indice de referencia y la sustitucion del euribor por otro indice que sin duda es mas elevado ya que el euribor y que muy probablemente aumentara la distancia entre el nuevo indice y el euribor, lo que se traducira en la paradoja de que quienes carezcan de recursos propios y tengan que financiarse para comprar pagaran mas por su piso a pesar de las bajadas de precios, no olvidemos que unos tipos de interes altos pueden significar que cuando acabamos de pagar la hipoteca el precio final pagado puede doblar o triplicar el precio de venta original si sumamos amortizacion de capital mas intereses durante los 20 o 30 años del plazo de la hipoteca .
El efecto combinado de altos tipos de interes y restriccion del credito provoca que la mayoria de la poblacion no tenga acceso a la opcion de comprar piso y por lo tanto que necesariamente tengan que decidir alquilar.
En la crisis de 1992 los inversores aprovecharon esta situacion para comprar apartamentos y destinarlos al alquiler, la liquidez suponia para quienes la tenian una autentica moneda de oro que permitia comprar muy barato y alquilar casas con buenas rentabilidades, poco a poco la imposibilidad de comprar acompañado de una circunstancia legal como la ley Boyer supuso que los propietarios inversores pasaran a tener la sarten por el mango al imponer precios a los pisos en alquiler cada vez mas elevados.
Los momentos previos a estas circunstancias son similares, exceptuando la ley Boyer, ya que en los inicios de este movimiento en el mercado inmobiliario hubo un periodo de transicion en el que los precios de venta caian fuertemente y los alquileres de viviendas se mantenia o incluso bajaban ligeramente de precio......hasta que la economia empezo a crear puestos de trabajo , aunque de mala calidad, y las grandes capitales vivieron un flujo migratorio intenso por la falta de ofertas de trabajo en ciudades pequeñas o medianas de las provincias.
No es descartable que cuando la economia empiece a mejorar y se empiecen a crear puestos de trabajo se pueda repetir una situacion similar en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, en las que recuerdo perfectamente el hacinamiento de varios trabajadores de bajos sueldos ( hoy en dia mileuristas ) para poder acceder a pisos de alquiler en Madrid , hasta tal punto que era frecuente que los propietarios de pisos de alquiler incluyeran en las clausulas del contrato de arrendamiento el numero maximo de ocupantes de la vivienda.
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