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Lo que nos cuesta los pisos depende de la financiacion ademas del precio del piso
Los pisos no cuestan lo mismo a todos, sino que el diferencial con el euribor marca la diferencia del coste real de las casas .
Para cualquiera que este familiarizado con el mercado de la vivienda y su financiacion es una obviedad, sin embargo, la experiencia diaria en nuestra agencia inmobiliaria nos demuestra que no son la mayoria los que realmente saben que es el euribor, si bien en esta crisis inmobiliaria es cierto que hemos notado una razonable mejoria en la cultura financiera media y por suerte cada vez son mas los que saben que es el euribor.
No sucede lo mismo si profundizamos un poco mas en el asunto de la financiacion y hablamos de los diferenciales con el euribor que aplican los bancos al establecer el tipo de interes variable (la gran mayoria de las hipotecas son a tipo de interes variable ) , en este tema, si bien hemos mejorado tenemos que decir que no todos los que piensan comprar piso son conscientes del coste real que van a pagar.
Muchos compradores solo se fijan en el precio de los pisos en venta obviando los intereses que pagaran a lo largo de la vida del credito hipotecario.
Y a dia de hoy no es un factor para obviar ni mucho menos, ya que mientras en los tiempos de bonanza y locura financiera hablabamos de diferenciales con el euribor de entre un 0,39 % y un 1 %, hoy en dia vemos diferenciales de entre un 2 % y un 4 % lo que " se come " en todo o en buena parte la caida de los precios de las casas en venta .
Pero hay otro factor curioso con respecto al coste real de los inmuebles, de modo que un mismo piso con el mismo precio puede tener un coste real de la mitad o el doble segun el perfil del comprador.
Asi, un comprador de una vivienda que no necesitara financiar nada del precio de venta de su vivienda pagaria casi la mitad de lo que realmente pagaria por la misma vivienda en venta un comprador que financiara el 100 % a un plazo de 20 años con un tipo de interes del 5 % , sumando euribor mas el diferencial aplicado .
Aunque resulte increible en plena crisis financiera e inmobiliaria se siguen concediendo hipotecas por el 100 % del precio de venta y en algunos casos de hasta el 110 % siempre y cuando el comprador opte por comprar viviendas de bancos .
Se cumple a rajatabla la celebre frase de " la banca gana" una vez mas, ya que si el propio mercado inmobiliario y las nuevas normativas aprobadas y por aprobar en el futuro fuerza a que los precios de venta de pisos de bancos hayan bajado sus precios y probablemente se vean obligados a bajar aun con mas fuerza en 2012, al final el banco percibira por un piso al que rebaje su precio a la mitad lo mismo que percibiria vendiendolo al doble, eso si, a cobrar en 20 años en vez de a tocateja.
Partiendo de estas bases ya podemos prever sin temor a equivocarnos quienes podran comprar a buen precio real en 2012 y años sucesivos y quienes veran sus expectativas de comprar a precios razonables frustradas, ya que como quedo claro el precio de las viviendas en venta no es igual para todos.
De hecho, mas que una prevision ya es una realidad incipiente el hecho de que quienes tienen ahorros para comprar inmuebles sin financiacion han empezado ya a comprar como demuestra el hecho de que en este ultimo mes hemos tenido cifras de pisos vendidos que tendriamos que remontarnos muchos atras para recordar.
Si bien, hay que aclarar que el perfil del comprador no es el de quien compra a lo loco y sin hacer numeros, mas bien todo lo contrario, saben que tienen una posicion de fuerza por disponer de liquidez para comprar y la hacen valer con fervor al negociar los precios a la baja, adelantandose al mercado y a la previsible bajada fuerte de los precios de este año.
La tecnica que utilizan es tan sencilla como eficiente, acumulan una enorme cantidad de informacion sobre los precios de venta de la tipologia de vivienda que quieren comprar, de la zona y demas caracteristicas importantes a la hora de decidir que comprar.
Posteriormente visitan fisicamente las viviendas en venta no sin antes solicitar a su agente de la propiedad inmobiliaria informacion sobre que propietarios estarian dispuestos a priori a negociar una fuerte bajada en el precio , y si optan por buscar piso directamente con propietarios particulares utilizan la misma tecnica solo que tienen que tomarse la molestia de tantear un numero mucho mayor de viviendas en venta hasta que encuentran a los propietarios particulares con mas ganas de vender.
Una vez seleccionados los candidatos proceden a visitar fisicamente los inmuebles y pasan ofertas a todos los que cumplan los requisitos que buscan, esperando pacientemente a que alguno de ellos acepte su oferta de compra a la baja.
Es muy frecuente en nuestra inmobiliaria que el mismo comprador nos pase ofertas por 3 o 4 pisos y que nosotros las traslademos a los propietarios, la mayoria " se lo van a pensar" y en la mayoria de los casos el que mas interes o necesidad de vender tiene contesta el primero y vende.
No es nada raro que pasados unos dias nos llame un segundo propietario para aceptar la oferta o intentar renegociar un precio menor al que aceptaba en nuestra primera llamada........ lamentablemente YA ES TARDE para el y tendra que esperar un tiempo que juega en su contra en un mercado bajista.
En resumen, el mercado inmobiliario desde las elecciones se mueve, respira, se vende, no esta muerto, como demuestra el increible numero de ventas que hemos cerrado desde este ultimo mes y medio, pero se mueve siempre y cuando comprador y vendedor se "anticipen" al mercado claramente bajista para 2012.
De este modo, comprador y vendedor estan satisfechos con la operacion, el comprador por que consigue precios muy por debajo de los que se anuncian y especula con que la bajada conseguida sea menor a la del mercado y el vendedor que tiene necesidad o simplemente ganas de vender esta satisfecho por que tambien se anticipa especulando con que el precio obtenido sea mayor al que el mercado bajista pueda marcar en el futuro.
No somos adivinos ni tenemos una bola de cristal pero es mas que posible que los precios reales de venta que se estan negociando y cerrando en este ultimo mes y medio esten muy cerca del suelo de mercado.
Solo una advertencia a quienes tengan la tentacion de comprar sin tener ahorros, no deben cegarse por que los precios de venta les puedan parecer que son pisos baratos , puede ser que efectivamente encuentren en el mercado ofertas que anticipan las venideras bajadas de precios, pero de poco les servira comprar a un buen precio objetivo si los costes de financiacion elevan el coste real de la vivienda lo mismo o mas que la bajada de precio. del inmueble
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