Como calcular el valor de un piso mediante el per inmobiliario y la rentabilidad en alquiler

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El valor de tu piso en Madrid en base al per inmobiliario y tipos de interes o metodo por rentabilidad en alquiler

El sistema de comparacion, el utilizado con mas frecuencia por los peritos tasadores para determinar el valor de los pisos no siempre es aplicable por falta de los llamados testigos .

Los testigos son casas de similares caracteristicas fisicas, misma zona y mismos elementos determinantes que los peritos tenemos en cuenta a la hora de realizar una valoracion por el metodo comparativo, pero debemos tener muy claro que SOLO SIRVEN COMO TESTIGOS los pisos que se han vendido recientemente y cuyos precios REALES de venta puede conocer de primera mano el perito.

EN NINGUN CASO debemos tomar como testigos pisos en venta que no han logrado venderse ni tampoco es una referencia valida el precio de anuncio o el precio de oferta de venta, sino el precio REAL por el que finalmente se vende el piso, por lo que resulta imprescindible conocer de primera mano los detalles de la operacion de venta, cosa que solo es posible su se ha intervenido en esa operacion, son muy frecuentes errores de bulto basandose en " el vecino me dijo" o en las propias afirmaciones del vendedor o comprador, que no siempre responden a la realidad por cuestiones personales que no viene al caso analizar.

La situacion actual de NO MERCADO tiene como consecuencia que el escaso numero de ventas realizadas en los ultimos meses dificulte enormemente disponer de testigos fiables a la hora de determinar el valor real de una vivienda en venta .

De ahi que los peritos necesitemos recurrir a metodos de valoracion distintos y complementarios al metodo de comparativo, de forma que tras realizar una valoracion basandonos en los testigos de que disponemos resulte muy conveniente complementarla con el sitema de valoracion conocido como capitalizacion en renta o lo que es lo mismo basandonos en la rentabilidad que podemos obtener con el piso en alquiler .

El metodo de capitalizacion en renta no es el mas apropiado en situaciones normales de mercado, pero resulta muy util en situaciones de crisis inmobiliaria en las que el valor por el metodo de comparacion resulta en ocasiones imposible de determinar con objetividad.

De forma resumida y sencilla, dejandonos en el tintero otros factores que influyen en la tasacion mediante el metodo de la rentabilidad en alquiler, debemos conocer dos conceptos cuya combinacion nos dara un valor bastante fiable a la hora de lanzar al mercado las ofertas de vivienda, locales, oficinas o cualquier otro tipo de bienes inmuebles :

1.- EL PER INMOBILIARIO : El per inmobiliario es un indice que determina los años que tardariamos en pagar el precio de venta de un bien inmueble si lo destinaramos al alquiler, o lo que es lo mismo, cuantos años tardariamos en recuperar la inversion en la compra de un piso alquilandolo.

El per inmobiliario resulta imprescindible a la hora de decidir si comprar o alquilar apartamento en un mercado bajista como el actual en el que desconocemos a priori hasta donde pueden bajar los precios de venta de los inmuebles, fuertemente vinculados a una situacion economica desastrosa en la que el paro, el indice demografico, la falta de credito, el exceso de oferta y la escasez de demanda determinaran el suelo de los precios del mercado inmobiliario.

Es bastante razonable tomar como referencia un per inmobiliario de 20 , es decir, que en 20 años alquilando el piso que compramos pagariamos el precio total de venta.

Como debemos tener en cuenta que la gran mayoria de las compras se realizan con hipoteca podemos aplicar la comparativa entre cuota hipotecaria ( imprscindible tener en cuenta el factor tipos de interes que explicaremos mas adelante ) y renta en alquiler, de modo que un per inmobiliario razonable seria obtener mediante el alquiler una rentabilidad igual a la cuota hipotecaria tomando como referencia una hipoteca a 20 años .

En general, en este momento podemos decir que una rentabilidad en alquiler sobre el 5 % anual seria un per inmobiliario correcto a la hora de determinar el valor en venta de un inmueble.

Asi por ejemplo, si podemos comprar un piso por 100.000 Euros deberiamos poderlo alquilar por un precio de entre 400 y 450 euros.

El sistema de per inmobiliario no es determinante en determinados tipos de inmuebles, como es el caso de los pisos de lujo , cuyo per inmobiliario es sensiblemente menor en los pisos de precios medios y a una gran distancia en los pisos baratos.

Es un sistema optimo para calcular el valor de pisos medios, si nos referimos a pisos en Madrid hablariamos de un valor entre 150.000 y 350.000 euros por establecer una horquilla aproximada, si bien es empieza a ser ineficaz en pisos en zonas exclusivas y de caracteristicas especiales cuyo valor exceda del medio millon de euros.

2.- EL TIPO DE INTERES : La mayoria de las hipotecas estan referencias a un tipo de interes al que los bancos aplican un diferencial que es su beneficio, el indice mas utilizado para determinar el tipo de interes en las hipotecas es hasta ahora el euribor, si bien se esta comentando la posibilidad de cambiar este indice por otro en los ultimos meses.

En la mayoria de los casos el tipo de interes no es fijo, sino variable, es decir, que no podemos determinar de antemano que tipo de interes pagaremos en la hipoteca a lo largo de sus 20 años hasta su total cancelacion ( recordemos que tomamos como referencia un plazo de 20 años ) .

Como es un factor impredecible, solo podemos hacer una estimacion a corto plazo de como variaran los tipos de interes, digamos un plazo de 5 años, siendo aun asi una estimacion arriesgada que nos puede deparar sorpresas positivas o negativas si nos equivocamos en la tendencia.

Si los tipos de interes en los proximos 5 años suben de forma moderada, veremos que las subidas de tipo de interes se ven total o parcialmente compensadas con la amortizacion de capital que vamos realizando año tras año con el pago de las cuotas hipotecarias.

Si los tipos de interes subieran de forma brusca y rapida nuestros calculos para efectuar la compra se verian penalizados con mas fuerza cuanto menos tiempo tardaran en producirse estas repentinas subidas de tipos de interes.

Si los tipos de interes bajaran moderadamente obtendremos un beneficio extra sumando a las bajadas de tipo de interes la amortizacion mediante el pago de las cuotas hipotecarias.

No tenemos en cuenta bruscas bajadas en los tipos de interes por ser altamente improbables y por que estando al 2 % aproximadamente en la actualidad no hay mucho margen para grandes movimientos, ni aun en el caso de llegar a tipos de interes cero.

Por ultimo en lo referido a los tipos de interes debemos tener muy en cuenta que el sistema frances de amortizacion de hipotecas, el utilizado en España, supone que en los primeros años de vida de la hipoteca una gran parte de la cuota hipotecaria son intereses, mientras que en los ultimos años la mayor parte de la cuota hipotecaria es amortizacion de capital.

De modo que lo mas importante es determinar los riesgos en base a los primeros años de hipoteca, sobre todo los 5 primeros años ya que en los ultimos 5 años poco nos van a afectar las posibles subidas de tipos de interes.

Con estos dos coceptos podemos hacer una valoracion del precio de venta que nos ayude a determinar con un razonable grado de seguridad si es mejor comprar o alquilar, si bien hay otros factores impredecibles que pueden afectar a los calculos realizados, como por ejemplo la evolucion del mercado de alquiler, gastos por obras extraordinarias, subidas de impuestos sobre bienes inmuebles y otros muchos factores futuribles imposibles de predecir como la inflacion .

Evidentemente el mercado inmobiliario no son matematicas puras y por lo tanto ni el metodo de comparracion ni el de rentabilidad en alquiler puede darnos un valor EXACTO del precio de venta, pero si puede ser un indice muy valioso para que los errores de calculo esten bastante controlados, dentro de margenes de error asumibles en una economia domestica o empresarial responsable, es decir, un valor razonable.

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