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Pisos: Desplome de precios de pisos en Madrid en barrios de inmigrantes y Madrid sur
Hace tiempo que veniamos avisando de que estabamos cada vez mas cerca de un desplome de los precios de los pisos en Madrid.
Lo que llamamos en articulos anteriores de nuestro boletin de noticias inmobiliarias " la fase de panico vendedor " conocida tambien como capitulacion.
La novedad hoy, es que hace muy poco tiempo ya vemos precios que indican claramente que ya estamos en la primera fase de la capitulacion, si bien aun nos queda mucho por ver.
Deciamos que los bancos no podrian soportar por mucho mas tiempo una situacion de no mercado en la que los precios bajaban poco a poco sin ajustarse a la realidad de los salarios ni al paro que tenemos en España, de modo que las ventas eran anecdoticas y casi milagrosas.
Nos atrevimos a pronosticar contra la opinion mayoritaria que el desplome de precios de los pisos en Madrid seria fuerte y rapido, todos coincidian en que seria fuerte pero muy pocos apostaban por verlo en 2012 y mucho menos a finales de 2011 como afirmamos en su dia que podria suceder.
El hecho de que el FMI haya solicitado a España una auditoria externa significa que los mercados internacionales, los que tienen que financiar tanto a bancos españoles como al estado, no dan credibilidad a los balances bancarios saturados de pisos en venta en Madrid tasados a precios irreales.
Tal como preveiamos los bancos no tendrian mas remedio que adaptar los precios de sus casas a la realidad y el hecho de intentar retrasar lo inevitable solo les reportaria asumir mayores perdidas.
De momento los bancos siguen intentando salvar los muebles bajando de forma brusca y rapida los precios de los pisos en Madrid situados en la zona sur y en otros barrios en los que los inmigrantes se asentaron durante la epoca del boom, el desplome de precios en estos barrios desde hace muy poco tiempo ha sido monumental. y no ha pasado desapercibido a cualquiera que haya seguido la evolucion de precios en barrios de inmigrantes, ahora ya no solo en precios de venta reales sino que incluso se ha notado en los precios de los anuncios.
El gran problema que tienen ahora los bancos es que los conocidos como "barrios multiculturales" en los foros inmobiliarios de internet en alusion a los barrios de inmigrantes, llamados multiculturales con cierta sorna por las afirmaciones del gobierno de que los inmigrantes aportaban riqueza cultural a los barrios en los que se asentaban y que venian a pagarnos las pensiones, es imposible que se los puedan revender de nuevo a los inmigrantes ni siquiera con rebajas de un 50 % desde sus precios maximos, asi que los bancos ya estan asumiendo bajadas por encima del 50 % desde maximos.
La razon no es otra que el paro se ha cebado con los inmigrantes y ha provocado que muchos de ellos regresaran a sus paises de origen, a diferencia de los españoles los inmigrantes han podido aplicar de hecho una dacion en pago con caracter retroactivo de forma tan simple como presentandose en el banco con las llaves del piso y diciendo " me voy a mi pais" o simplemente regresando a sus paises de origen y abandonando los pisos sin dejar rastro de otros bienes que el banco pudiera embargar .
El gravisimo problema de los bancos para recolocar la infinidad de pisos en barrios de inmigrantes situados la mayor parte en barrios del sur de Madrid es que los españoles que podrian comprarlos a precios muy rebajados y con una buena financiacion no quieren vivir en estos barrios alegando motivos de inseguridad, colapso de servicios sanitarios y educativos, ruidos o incomodidades derivados de las distintas costumbres de los inmigrantes, deterioro de las zonas comunes, impagos a la comunidad de propietarios, etc etc etc.
No se interprete esto ultimo como teoria personal mia sino como la realidad que dia a dia vemos en las intenciones de compra de nuestros clientes, son afirmaciones que los clientes hacen cuando les ofrecemos comprar pisos muy rebajados en estos barrios.
Estamos pues mucho antes de lo previsto en los inicios de la temida fase de panico o de capitulacion en la que los bancos tiran la toalla, obviamente los particulares se veran forzados no solo a rebajar los precios como los bancos que inudan de ofertas estos barrios del sur de Madrid, sino que ademas tendran que rebajar mas los precios ya que no cuentan como los bancos con el arma de la financiacion, el desastre que anunciabamos esta servido en los barrios de inmigrantes de Madrid.
Pero ¿ que sucedera con los precios de los pisos en Madrid en barrios de clase media baja en los que no se ha asentado la inmigracion ? Evidentemente los barrios de clase media baja a los que nos referimos seran los siguientes en rebajar de forma brusca y rapida sus precios, probablemente antes de que finalice el primer trimestre de 2012 . La razon es que aunque habria compradores dispuestos a comprar a precios muy rebajados y con una buena financiacion nos queda la otra pata de la crisis, el paro o el trabajo con salarios muy bajos y con muy poca estabilidad, lo que imposibilita en la practica que puedan comprar aunque quisieran.
Y por ultimo ¿ que sucedera con los barrios de Madrid de clase media alta y alta ? pues que el efecto contagio se extendera tambien a estos barrios teoricamente intocables por los efectos de la crisis, digo teoricamente por que lo cierto es que como venimos diciendo desde hace mucho tiempo los bancos tienen escondidos y fuera del mercado los numerosos inmuebles embargados a pequeños empresarios o autonomos que han visto como sus empresas quebraban.
No es creible que no existan esos pisos como nos han querido vender los bancos cuando todos sabemos que son millones las pequeñas empresas que han quebrado en estos ultimos años, es evidente que aunque en numero muy inferior a otros barrios de Madrid, hay miles de pisos en barrios de clase media alta que el banco se ha adjudicado y que esconden a la espera de mejores tiempos para sacarlos del sombrero sin asumir perdidas tan voluminosas como las que van a estar obligados a asumir por su falta de liquidez de forma inmediata.
Mas o menos todo lo dicho en este articulo ya estaba escrito en distintos articulos de este boletin de noticias inmobiliarias, simplemente me he limitado a atar cabos entre unos y otros articulos para describir el pavoroso panorama al que quieran o no tendran que adaptarse tanto bancos como particulares que quieran o tengan que vender sus pisos en esta fase de panico.
Y ¿ despues de la fase de panico que viene ? Cualquiera que vea un grafico de los precios de las casas en anteriores crisis, sin ir muy lejos la de 1992 y años posteriores vera claramente que los precios cuando la fase de panico esta en todo su esplendor no solo llegan al conocido como suelo del mercado sino que lo perforan llegando a precios por debajo de donde posteriormente se estabilizara el mercado.
En la fase final de la capitulacion o fase de panico los compradores no se atreven a comprar independientemente de los precios, simplemente se crea la sensacion de que no existe un suelo, solo se ve un abismo en el que resulta dificil anticipar donde pueden caer los precios y deciden no comprar a la espera de mayores bajadas por muy abultadas que hayan sido, no es tan raro, es exactamente igual al panico comprador que hemos vivido durante la burbuja en su fase final en la que los incautos compradores mal informados no eran capaces de ver un techo de los precios y seguian comprando a pesar de las advertencias de algunos expertos, fiandose de las irreales tasaciones bancarias o de las estadisticas mal interpretadas que en aquella epoca convertian a cualquier trabajador ajeno a la profesion inmobiliaria y con escasa o nula formacion economica y cultural en un experto inmobiliario capaz de levar la contraria a quienes avisabamos del peligro inminente de un paron brusco y rapido en las alocadas subidas de precios.
Aun hoy, la mayoria de los expertos y por supuesto los que no conocen el mercado inmobiliario apuestan por una caida de precios que se dilatara durante años, no es esa mi opinion, solo coincido con expertos de la categoria de Borja Mateos y otros expertos que han escrito libros sobre la crisis inmobiliaria en que veremos fortisimas caidas de precios, difiero en que ese proceso tardara años , lo que tardara años y bastantes sera en que podamos ver subidas de precios desde el suelo, no el suelo mismo que probablemente no solo veremos sino que perforaremos en 2012, quizas solo en barrios del sur de Madrid con fuerte asentamiento de inmigrantes y en zonas de clase media baja, aunque casi me atreveria a decir que tambien y de forma generalizada en todos los barrios de Madrid.
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