Pisos venta: Fase panico en pisos en Madrid

Panico vendedor en pisos en venta, los pisos en Madrid bajaran de precio con fuerza a corto plazo

Tal y como anunciabamos en las ultimas noticias publicadas la venta de pisos en Madrid cae desde hace unos meses con fuerza.

Asi lo anticipabamos en esta noticia publicada el 14 de Junio menos ventas de viviendas en Madrid , donde comentabamos que:

" Es pronto para sacar conclusiones aunque puede que se trate de un nuevo paron en las ventas debido a la incertidumbre economica y politica que desanima a comprar o simplemente de un hecho puramente estacional."

Apostabamos claramente por un paron en las ventas de caracter no estacional sino debido a la incertidumbre economica y politica, unida a los precios altos que aun deben ajustarse a la realidad economica.

La prensa economica, concretamente el economista confirma nuestros datos en un articulo publicado ya a finales de Julio en el que afirma que las grandes inmobiliarias solo vendieron 900 viviendas , lo que supone el peor semestre de la historia y una caida del 60 % en el numero de ventas con respecto al año anterior.

Deciamos en otros articulos que hemos publicado que apostabamos por una caida fuerte y rapida de los precios de venta como resultado de entrar en la llamada fase de panico vendedor y los datos del numero de ventas no hacen sino confirmar que veremos la fase de panico en el corto plazo.

Basandonos en experiencias anteriores sabemos que la fase de panico tiene un doble efecto, por un lado los vendedores que tienen necesidad de vender en el corto plazo, entre 1 y 2 años, deciden en masa tirar los precios con fuerza convencidos de que cada dia que pase les sera mas dificil vender y que se veran forzados a vender mas barato cuanto mas tiempo pase.

Por otro lado, los potenciales compradores no se animan a comprar ni siquiera pisos en venta cuyos precios han bajado por encima de sus propias expectativas.

Reina el caos en el mercado y no se vende a ningun precio en la fase de panico lo que retroalimenta la espiral negativa y aumenta la desesperacion de los vendedores y confunde a los compradores que no saben cuanto mas pueden bajar las viviendas en venta y sobre todo aumentan las dudas de cuanto tiempo tardaran los precios en hacer suelo.

La oferta de pisos en venta se dispara acompañada de fuertes caidas de precios en la fase de panico.

Tambien por experiencia sabemos que la fase de panico es el ultimo tramo de una fase bajista y que una vez que los precios hacen suelo se entra en la siguente fase , la de equilibrio, que se caracteriza por un aumento importante del numero de ventas pero sin que los precios aumenten.

En la fase de panico, los particulares tienen tal falta de confianza que ni siquiera compran cuando estan pagando un alquiler cuya renta es mayor que la cuota hipotecaria a 20 años, solo perciben tal caos en el mercado de ventas que no son capaces de analizar con frialdad la conveniencia de comprar o no.

No hay numeros ni calculos en la fase de panico vendedor, como sucede en las ultimas partes de los ciclos alcistas donde el panico comprador hace que inexplicablemente se compre a precios absolutamente desaconsejables muy por encima de su valor real.

Normalmente esta fase de panico vendedor dura poco tiempo pero tiene efectos devastadores sobre los precios, rapido y fuerte como un huracan arrasa todo a su paso y los precios caen a plomo.

Sin embargo, los expertos y analistas especificos del mercado inmobiliario consiguen ver en la fase de panico lo que los particulares no ven, los inversores y profesionales hacen numeros y calculos sobre rentabilidad futura tanto en venta como en alquiler y seleccionan las mejores oportunidades negociando a la baja a sabiendas de que son los unicos actores con capacidad e interes en comprar, la paciencia y la compra selectiva son sus mejores aliados.

En mi opinion, a pesar de que el predecible cambio de gobierno no supondra per se una mejoria en la economia, es mas, para la mayoria de la poblacion supondra asumir una realidad economica que es mucho peor de lo que pensaban y que conlleva medidas de austeridad que si bien son positivas a medio o largo plazo para la recuperacion economica, son devastadoras a corto plazo en las economias domesticas, especialmente en las economias de las clases bajas y medias.

Sin embargo, los que tienen poder adquisitivo y capacidad para comprar inmuebles interpretan un cambio de gobierno y las duras medidas que se vera obligado a tomar como el inicio de la recuperacion, obviando los elementos negativos el corto plazo y apostando por la recuperacion el medio y largo plazo.

En definitiva, las clases productivas con alto poder adquisitivo recuperan la confianza, clave para atreverse a invertir contra todo pronostico a corto plazo.

La influencia de los cazadores de gangas en el mercado inmobiliario pasa casi totalmente desapercibida tanto para los vendedores como para los particulares que no se deciden a comprar hasta ver los precios en el suelo con absoluta claridad.

Pasar inadvertidos permite a los inversores ser muy selectivos en sus compras, descartan las zonas medias o bajas por que saben que seran las ultimas en recuperarse ya que su poblacion son los ultimos en notar una recuperacion economica que en sus primeras fases solo se ve en las estadisticas de macroeconomia sin notarse apenas en la calidad de vida y capacidad economica de las clases bajas o medias.

Es en la fase de panico vendedor y en la de equilibrio que viene inmediatamente detras cuando se compra como inversion para alquilar, ya que las rentabilidades en alquiler aumentan considerablemente con las bajadas de precios de venta, aun en el supuesto de que los precios de los alquileres bajen, nunca lo hacen en la misma proporcion que los precios de venta.

Ademas en el caso de los alquileres en Madrid suelen producirse bajadas en los precios de alquiler en las zonas bajas o medio/bajas y suelen mantenerse, caer o subir con moderacion en las zonas altas o medio/altas .