Pisos Madrid, Alquiler Madrid : diferencias del mercado en alquiler en Madrid

Pisos Madrid: por que el alquiler en Madrid es distinto a alquilar piso en otras ciudades o en zonas medias o altas y en zonas bajas perifericas de Madrid

Cuando hablamos de los pisos en Madrid para analizar el mercado inmobiliario diferenciamos entre: 1.- el mercado de pisos en alquiler

2.- el mercado pisos en venta

No solo tienen grandes diferencias, sino que por regla general Madrid suelen tener tendencias inversas.

No ocurre lo mismo o al menos no con tanta claridad en ciudades pequeñas o localidades turisticas cuyos mercados de alquiler son muy diferentes a los de las grandes capitales tanto en precios como en factores que influyen en la demanda de alquileres.

Incluso hay que diferencias enormes dentro del mercado de alquiler en Madrid capital que influyen tanto en la demanda como en los precios, vamos a citar algunas a sabiendas de que nos dejaremos en el tintero muchas otras relativas al tipo de viviendas en alquiler en Madrid a que nos refiramos, pero no vamos a entrar a analizar las diferencias por el tipo de vivienda, ya que aunque son muy importantes ya las hemos analizado en otros articulos de este boletin de noticias inmobiliarias .

Las diferencias a destacar con otras ciudades son :

1.- en Madrid capital y en otras grandes ciudades hay un flujo de poblacion constante que se desplaza desde distintas provincias de España bien de forma definitiva y demandan alquileres de larga duracion, bien para hacer curso de empresas, estudios universitarios, realizar trabajos especializados en la central de su empresa etc etc que demandan alquiler temporal .

2.- la poblacion en las ciudades pequeñas suele ser estable, salvo excepciones puntuales y localidades turisticas, por lo que en general se opta mas por la compra que por el alquiler salvo que la crisis impida comprar como actualmente.

3.-En las pequeñas ciudades las zonas, excepto las mas marginales, no tienen una carga real que las diferencie de otras similares en cuanto a distancias, desplazamiento al trabajo etc, mas bien la diferenciacion de zonas esta vinculada a motivos sociologicos y en algunos casos como en el de zonas nuevas al tipo de viviendas y poblacion de esa zona concreta, pero en general las zonas no afectan demasiado a la calidad basica de vida de sus pobladores.

Las diferencias dentro de Madrid son :

1.- Las zona bajas marginales y las zonas medias o altas se suelen estar muy concentradas, existiendo grandes diferencias en el nivel socioeconomico de la poblacion y en el tipo de viviendas de unas zonas y otras, por ejemplo si comparamos la zona sur de Madrid con la zona Norte o el centro de Madrid.

La influencia en el mercado de alquiler por razones socioeconomicas es elevada a la hora de pagar rentas mas bajas o mas elevadas.

2.- Las zonas perifericas, aun no siendo zonas marginales o de perfil socieconomico bajo, influyen en gran medida a la hora de determinar los precios de los alquileres, tanto por el tiempo de desplazamiento al trabajo, normalmente en la zona norte o centro de Madrid, como por el incremento del precio de la gasolina y los medios de transporte en general.

Cada vez mas se esta volviendo a valorar el tiempo y el coste de desplazamientos a la hora de determinar la demanda de alquileres en las afueras de Madrid aun siendo zonas medias o altas.

Por lo tanto a diferencia del mercado de venta en los que influyen factores como la falta de credito, la inestabilidad laboral etc etc, el mercado de alquiler solo tiene en comun con el de venta al determinar el precio el paro que impide tanto comprar como alquilar y las bajadas de los sueldos, si bien en el mercado de alquiler en Madrid las bajadas de sueldo afectan especialmente a las zonas bajas o medio bajas, siendo casi inapreciable en las zonas media o altas.

Mientras la caida de la demanda de pisos en Madrid en venta esta generalizada en todas las zonas de Madrid, si bien no afecta a las caidas de precio por igual porcentualmente hablando, obviamente las caidas de precios son mucho mas abultadas en las zonas bajas, pero la demanda si que ha caido casi en la misma proporcion en todo Madrid, la diferencia en lo que afecta al precio siendo la demanda baja en ambos casos es que en las zonas bajas los embargos y la imposibilidad de pagar la hipoteca, es decir, de "aguantar el tiron" no son iguales en las zonas medias o altas donde la presion de las hipotecas no afecta de igual modo a los propietarios, aunque evidentemente no son inmunes a la crisis y en casos puntuales el precio de venta se ve seriamente afectado si la necesidad de vender es acuciante.

En el mercado de alquiler, no ocurre , al menos de momento, lo mismo que en el mercado de venta, lo que no quiere decir que tanto la demanda como la caida de precios no se este produciendo, sino que afecta con un mayor diferencial de precios a las zonas bajas donde apenas hay demanda a los precios antiguos debido a la bajada de sueldos y al paro. Ademas del temor de los propietarios de casas en alquiler en Madrid en zonas bajas tienen que asumir un mayor riesgo de impago de las rentas por las dificultades de la poblacion de la zona de aportar garantias suficientes y mucho menos avales bancarios, lo que provoca que acepten rentas de alquiler mas bajas a cambio de garantias.

No ocurre lo mismo en el alquiler en Madrid centro donde el ahorro de tiempo y dinero en desplazamientos es valorado por los inquilinos.

Tampoco hay una caida de los precios de alquileres en las zonas medias o altas de Madrid, salvo las zonas perifericas que si se ven afectadas, por que influyen como hemos dicho razones sociologicas, cercania al trabajo y el hecho de que es frecuente el desplazamiento de directivos de empresas a Madrid que demandan estas zonas en alquiler, asumiendo las empresas las rentas de alquileres ejecutivos en Madrid en la mayoria de los casos.