Pisos Madrid : ¿ por que los bancos no quieren vender los pisos en Madrid en buenas zonas ?

La oferta de pisos en venta de los bancos : los pisos en venta en buenas zonas

Si analizamos la oferta de pisos de bancos en venta enseguida nos damos cuenta de que existe una variada oferta de pisos en Madrid a precios muy interesantes.

Podemos ver facilmente viviendas en venta con rebajas de hasta el 50 % sobre los precios maximos alcanzados en la burbuja inmobiliaria.

Sin embargo, cualquiera puede comprobar que la oferta de pisos en las grandes ciudades se concentra en las zonas economicamente mas modestas, por ejemplo en el caso de los pisos en Madrid en venta casi el 90 % de los pisos de bancos estan ubicados en la zona sur de Madrid, barrios como Carabanchel , Usera, Fuenlabrada, Vallecas, Parla, Villaverde etc etc disponen de una muy nutrida oferta de pisos de bancos con rebajas realmente destacables.

Otra cuestion a destacar analizando la oferta de pisos de bancos en las grandes ciudades es que una gran parte suelen ser bajos, primeros, interiores, edificios de calidad baja y pisos muy viejos.

Pero ¿ por que no vemos pisos en zonas de calidad media o medio-alta ? Tengo la impresion de que no se trata como podria parecer logico de que los bancos no tengan en sus carteras de inmuebles en buenas zonas o pisos de mayor calidad que los ofertados.

Mas bien la falta de oferta de pisos de entidades bancarias en buenas zonas y de calidades medias parece responder a una estrategia previamente diseñada.

He llegado a la conclusion de que los bancos retienen de momento esos pisos de calidad media o alta ubicados en zonas centricas o barrios residenciales.

¿ por que los bancos no quieren vender los pisos de buena calidad en zonas centricas? Es mas que probable que no se trate de una casualidad, ni tampoco responde a la parentemente logica razon de que los bancos disponen de mas pisos en zonas bajas o economicamente deprimidas.

Si, es logico que la mayor parte de los pisos de bancos de segunda mano sean en zonas baratas y pisos de baja calidad, es logico que las clases sociales mas debiles economicamente hayan sido los primeros en ver como las entidades bancarias les embargaban sus viviendas.

Es logico por que la gente humilde ha sido la primera victima del paro y de la crisis y ademas son mayoria.

Pero cuando la crisis ha avanzado inexorablemente estos ultimos años el problema del paro no afecta ya solo a los obreros sin cualificacion procedentes del sector de la construccion, con casi cinco millones de parados mucha gente de clase media es victima de despidos o cierre de sus empresas y la consecuencia directa de esto es que no pueden pagar sus hipotecas.

Tambien el sector de pequeños empresarios y autonomos ha sido duramente castigado por la crisis, el numero de pequeñas empresas y autonomos que han cerrado sus negocios cargados de deudas hasta las cejas es enorme.

Evidentemente esa clase media victima del paro y esos autonomos y pequeños empresarios tenian pisos en zonas medias y en el caso de pequeños empresarios en zonas exclusivas o residenciales que no han podido pagar y que las entidades bancarias probablemente han embargado.

A pesar de esta evidencia seguimos a dia de hoy sin ver oferta de viviendas embargadas por entidades bancarias ¿ por que ? como apuntabamos antes todo parece indicar que se trata de una estrategia comercial de las entidades bancarias.

La estrategia probablemente se ha establecido a partir de el siguiente razonamiento :

Si los bancos no venden primero los pisos mas dificiles de vender e inundan el mercado inmobiliario con pisos de calidad media o alta muy rebajados de precios tendrian dos consecuencias negativas.

Por un lado los compradores preferirian pagar un poco mas por un tercer piso con ascensor que por un bajo interior, de modo que los pisos de baja calidad serian imposibles de vender por mucho que bajaran los precios.

Por otro lado, si las entidades bancarias sacaran a la venta pisos en buenas zonas y con buenas calidades a mitad de precio de los maximos alcanzados durante la burbuja tendria un efecto perverso sobre los hipotecados que a duras penas siguen pagando sus hipotecas a base de privaciones o ayudas familiares.

Pensemos que un señor que tiene un piso en La Castellana, que pago 400.000 euros por el en el año 2006 y que actualmente aun debe pongamos 350.000 euros empezara a ver pisos de bancos similares al suyo en precios de 200.000 o 250.000 euros.

Probablemente muchos de estos hipotecados optarian por una quiebra o una dacion en pago de sus viviendas, lo que supondria que muchos dejarian de pagar sus hipotecas y que las tasas de morosidad de los bancos se dispararia sin remedio.

Aunque lo cierto sea que los pisos no se venden en los precios que vemos en los anuncios y que las pocas ventas que se realizan sean a un precio sensiblemente inferior, esa realidad no es percibida con claridad por todo el mundo, de modo que el que compro carisimo en los maximos de la burbuja tienen la erronea sensacion de que los pisos en su zona no han bajado lo que han realidad han bajado, sigue pensando que merecen la pena las penurias y esfuerzos para pagar la hipoteca, piensa que lo que debe al banco es lo mismo o menos que el valor actual de su vivienda.

No obstante, las nuevas medidas tomadas en relacion con las provisiones obligatorias impuestas a las entidades bancarias y la cada vez mas acuciante necesidad de liquidez obligara mas temprano que tarde a las entidades bancarias a poner en venta esos pisos que hasta ahora escondian a los potenciales compradores.

Recuerdo que en la crisis de 1992 sucedio exactamente lo mismo, en el año 92 y 93 solo habia ofertas en barrios marginales, sin embargo a partir de 1994 aparecieron poco a poco inmuebles en zonas medias y zonas altas con precios muy rebajados.

Tengo la seguridad absoluta de que la historia se va a repetir, que el tiempo se acaba para los bancos y que en breve veremos una nutrida oferta de pisos de bancos en buenas zonas a precios con hasta un 50 % inferiores a los pagados en maximos.

Eso sera el detonante del equilibrio del mercado inmobiliario y el inicio de la recuperacion del numero de ventas, no asi de una recuperacion de los precios, eso tardara años.

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