Pisos : la venta de pisos y las estadisticas del Ine

Como interpretar las estadisticas de la venta de pisos

Las estadisticas de la venta de pisos publicada por el ine presenta un aumento del 18,7 % lo que es interpretado por unos como una noticia que indica una recuperacion de la venta de viviendas y un posterior aumento de precios y por otros como una noticia falsa y sin fundamento.

Lo cierto es que al menos la venta de pisos en Madrid si ha aumentado en los ultimos meses, aunque debemos dejar claro que este aumento de las ventas es todavia insignificante, si tenemos en cuenta que el 18,7 % de una cifra muy baja significa un aumento neto muy pobre, aunque en terminos relativos suene de maravilla a quienes quieren interpretarlo en funcion de sus intereses.

Es conveniente aclarar que cuando el instituto nacional de estadistica habla de aumento en la venta de casas se refiere a las ventas normales, excluyendo adjudicaciones hipotecarias, herencias y otros medios de transmision de la propiedad, aclaro esto por que son muchos los que piensan que el dato del Ine incluye en su apartado de ventas de viviendas estas otras modalidades, cuando en realidad estan separadas en sus estadisticas en un apartado llamado genericamente " otros" .

Pero vamos al grano, ¿ como debemos interpretar este aumento del 18,7 % en la venta de pisos ? en primer lugar debemos tener en cuenta los precios a los que real y finalmente se venden los pisos.

La realidad es que a los precios que vemos anunciados los pisos en los portales inmobiliarios apenas se producen ventas, solo los pisos cuyos precios de inicio estan sensiblemente por debajo de los precios medios de la zona despiertan el interes de los potenciales compradores.

En segundo lugar debemos saber que ni siquiera las casas cuyo precio en los anuncios es sensiblemente mas barato que otros similares en su zona se venden al precio inicial, sino que solo se logra la venta tras unas duras negociaciones en las que el comprador lleva la voz cantante, en dichas negociaciones es casi imprescindible una bajada adicional al precio inicial para realizar la venta.

Por lo tanto, no esta justificada la interpretacion de que el mercado inmobiliario se reactiva y que eso nos llevara a una subida de precios a corto plazo, mas bien al contrario los datos indican que cada vez son mas los vendedores que asumen que si quieren vender sus casas tienen que adaptar los precios a la realidad.

Como ya habiamos anticipado en otros articulos de nuestro boletin de noticias inmobiliarias en 2010 se produriran dos realidades que de momento se estan cumpliendo, por un lado un ajuste brusco de los precios de venta y por otro un logico aumento de las ventas a caballo de las rebajas de precios.

De ningun modo debe interpretarse el aumento de las ventas como un indicio de uan recuperacion de los precios de antaño, sino justo al reves, se trata de una adecuacion de la oferta a la demanda real.

Lo que en 2009 era una excepcion, es decir, que los vendedores asumieran que sus pisos no valian el precio que pretendian, en 2010 se esta empezando a aceptar ya en el primer trimestre.

Es predecible que esta tendencia se vaya generalizando en los proximos trimestres del 2010 y sea la norma general en 2011, eso seria sano para el mercado inmobiliario, ya que lo primero que tiene que pasar es que la oferta y la demanda encuentren su punto de equilibrio bajando precios.

De acertar en nuestras previsiones pasariamos a finales de 2010 o principios de 2011 de una fase bajista a una fase lateral como dicen en la bolsa, nunca a una fase alcista directamente.

Podriamos definir una fase lateral en el mercado inmobiliario como aquella en que tras una bajada en los precios se cruzaran la oferta y la demanda en un punto en el que las ventas aumentarian de forma progresiva pero manteniendo los precios.