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Pisos para vivienda habitual y apartamentos de vacaciones : dos mercados distintos
Por pisos nos vamos a referir a lo largo de este articulo a viviendas que se compran para vivir, a la residencia habitual, mientras que por apartamentos nos vamos a referir a viviendas de segunda residencia, es decir apartamentos de vacaciones.
Es fundamental al analizar el mercado inmobiliario hacer esta diferenciacion entre pisos y apartamentos, ya que nada tienen que ver, salvo que a ambos les afecta la crisis inmobiliaria, si bien en distintos grados y tienen soluciones distintas.
Obviamos aqui otros factores importantes como si estan en grandes ciudades, en barrios de calidad alta o baja, si son pisos de lujo o viviendas baratas etc, para centrarnos unicamente en las diferencias entre viviendas para vivir y de segunda residencia.
Mientras los pisos siguen teniendo demanda, en el caso de los apartamentos de vacaciones o segundas residencias podemos decir que no existe demanda ni probablemente la haya en los proximos años.
Es logico pensar que si la gente ni siquiera puede acceder al piso que necesita para vivir ni siquiera se molestara en buscar apartamentos para ocio .
¿ quiere esto decir que hay una recuperacion en el mercado de pisos ? No, ni mucho menos, la unica diferencia es que hay demanda, pero por desgracia la oferta disponible, salvo escasas excepciones no coincide con la demanda, es decir, no hemos llegado al equilibrio entre oferta y demanda.
El motivo principal es el precio, existe una demanda si, pero no a los precios de la oferta, esto se traduce en que las pocas ventas anuales de pisos que se realizan en España sean unica y exclusivamente de aquellas viviendas que tienen un precio significativamente menor a otras similares.
En general son pisos propiedad de bancos denominados eufemisticamente " preferentes" es decir, aquellos pisos que el banco tiene especial interes en vender y que lo suelen conseguir por la doble via de bajar el precio significativamente por un lado y en ofrecer financiacion por otro.
Tambien, aunque en numero mas reducido, existen pisos de particulares que tienen un precio significativamente menor que el resto de la oferta, normalmente de gente que no puede sostener por mas tiempo los gastos de la hipoteca. En este caso, los particulares tienen que bajar aun mas que los bancos el precio, ya que no pueden ofrecer financiacion, solo pueden competir con los bancos por la via del precio.
Como vemos, el mercado de vivienda de primera residencia tiene solucion, tan simple y tan dificil a la vez como buscar el punto de equilibrio entre oferta y demanda.
En el caso de los apartamentos de segunda residencia no es tan simple buscar soluciones, el problema es mucho mas profundo, apenas existe demanda incluso poniendo precios muy baratos. No parece probable que solo bajando los precios signifivativamente se logre llegar a un equilibrio entre oferta y demanda por la poderosa razon de que no hay demanda o es tan escasa que resulta inapreciable.
Para resolver el problema de dar salida al stock de segunda residencia nada se puede hacer si antes no se resuelve el problema de la vivienda habitual, ademas de que mejore la economia, baje el paro etc etc, cosas bastante improbables en los proximos años.
Por lo tanto, este analisis del mercado inmobiliario, aunque simplista por que evitamos profundizar en otros aspectos relevantes, concluye que necesitamos cuanto antes una fase de overshooting, que será la situación contraria a la de ahora, un tiempo de precios exageradamente bajos y búsqueda brusca de suelos.
Solo cuando pasemos esa fase podremos encontrar el equilibrio, cuanto mas tarde asumamos esa realidad mas prolongaremos la solucion a los problemas.
En mi opinion es muy probable que estemos ya en la antesala de esa fase bajista, y que termine de producirse en 2010 y 2011 cuando el panico vendedor se desate de forma generalizada.
Si bien es cierto que muchos apuestan por que para llegar a ese punto pasaran mas años, basandose en la lentitud con que hasta ahora se ha ido produciendo el ajuste de precios.
Sin embargo, el ritmo de movimientos de precios no suele ser lineal ni en fases alcistas ni bajistas, lo que en principio nos daria la razon sobre la evolucion del mercado inmobiliario a corto plazo.
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