Pisos, De pisos de alquiler a pisos en venta, ¿ cambio de tendencia ?

Cambia la demanda de pisos en alquiler a pisos en venta, incipiente cambio de tendencia

Estamos ante un inminente e incipiente cambio de ciclo en la demanda de viviendas, si desde 2006 hasta el primer semestre de 2009 la practica totalidad de la demanda de pisos se centraba en los pisos de alquiler, a partir del verano de 2009 se esta produciendo una nueva tendencia, aun en sus incicios y muy timidamente, se nota que se empiezan a buscar pisos para comprar en vez de en alquiler.

Como decimos, este cambio de es aun timido pero empieza a marcar tendencia, ¿ de donde sacamos estos datos ? pues de tres fuentes, una teorica, otra practica y la real :

1.- Las estadisticas de visitas de nuestra web : seria lo que calificamos de fuente de informacion teorica, ya que el incremento de busquedas de casas en venta podria deberse mas a un espionaje del mercado que a un interes real en comprar piso. Podria tratarse de gente que aun sin tener posibilidades de comprar casa siguen por internet la evolucion de los precios, mas que nada para comprobar la evolucion del mercado y a la espera de que los precios lleguen a sus posibilidades economicas, pero sin intencion real de comprar.

2.- El numero de emails y llamadas telefonicas solicitando informacion de pisos en venta : Le llamamos funte de informacion practica ya que podria entenderse como el dato clave para entender que porcentaje de gente que visita nuestra web llega a pedir informacion sobre determinados pisos, normalmente sobre aquellos pisos que tienen una mejor relacion calidad precio.

No es un dato real, ya que muchos de los que solicitan informacion lo hacen unicamente para saber hasta que punto estarian dispuestos los propietarios a negociar los precios ya previamente rebajados, pero el porcentaje de conversion en ventas es muy pequeño comparativamente con las solicitudes de informacion a traves de email o telefono.

3.- El dato real : Nos referimos a ese minimo porcentaje que pasan los dos puntos anteriores y finalmente compran vivienda.

Una vez aclarados estos puntos, facilitamos la interpretacion de estos datos, que desde nuestro punto de vista y basandonos en nuestra experiencia de mas de 20 años, podrian indicar un incipiente cambio de tendencia en la demanda de pisos de alquiler a pisos en venta.

Respecto al punto nº 1, las visitas a nuestra web, desde 1998 hasta 2005 aproximadamente el 90 % de los visitantes de nuestra web entraban en busca de pisos en venta y solo un 10 % buscaba pisos en alquiler.

A partir de finales de 2005 o principios de 2006 este porcentaje fue cambiando a gran velocidad hacia la busqueda de viviendas en alquiler, llegando al punto mas alto a finales de 2008 y el primer semestre de 2009, donde el porcentaje de busquedas de pisos de venta quedo reducida a una minima parte, incluso menor al 10 % de los visitantes, mientras el 90 % restante preferia buscar casas en alquiler.

Despues del verano de 2009, estamos comprobando como las busquedas en la web de pisos en venta se esta incrementando lenta pero inexorablemente, alcanzando a dia de hoy aproximadamente un 20 % de las busquedas, siendo la tendencia mes a mes a un paulatino incremente de este tipo de busquedas.

Respecto al punto nº 2 , el numero de email y llamadas telefonicas solicitando informacion sucede casi exactamente lo mismo porcentualmente pero con ciertos matices.

Asi, de ese 10 % de buscaba en nuestra web pisos en venta, apenas un 2 % contactaba para ampliar informacion en el peor momento, mientras que de el 90 % que buscaba en nuestra web pisos en alquiler el porcentaje de contactos era elevadisimo, mas de un 40 % de los visitantes de la web contactaban para ampliar informacion sobre inmuebles en alquiler.

Respecto del punto nº 3 , el dato real, osea las conversiones en ventas o alquileres, tambien a tenido una evolucion similar a los puntos nº 1 y 2 , si bien es importante hacer matizaciones muy indicativas de un cambio de tendencia .

En los años de mayores caidas de las ventas, de ese 10 % que entraba en la web y de ese 2 % que contactaba, el 90 % no comproba, por lo que pueden hacerse una idea de que vender un piso en esos años era una autentica proeza, casi una mision imposible, y nuestro porcentaje de ventas era ridiculo si lo comparamos con los años anteriores.

Sin embargo crecieron exponencialmente los alquileres efectivamente cerrados en esos años, lo que nos permitio sobrevivir a esta crisis tan fuerte y duradera.

Por otro lado, en este momento, a pesar de que solo un 20 % entra a la web en busca de un piso en venta, el porcentaje de gente que contacta via email o telefonica para ampliar informacion ha crecido considerablemente, pasando de apenas un 2 % en los peores momentos a mas de un 15 % en la actualidad.

Y de ese 15 % que amplia informacion, casi un 10 % acaba comprando piso.

Las cifras de ventas siguen siendo bajisimas, como pueden deducir de los datos aportados, sin embargo, lo importante para nosotros es que puede indicar un cambio de tendencia en la demanda de viviendas, cambio de tendencia muy timido y demasiado incipiente para sacar conclusiones definitivas, pero muy esperanzador.

Si analizamos como se produjo el cambio de tendencia de solicitudes de venta a solicitudes de alquiler de los años 2005 a 2008, recordamos perfectamente que no fue un cambio brusco, de un dia para otro, sino que fue paulatino y el cambio de ciclo duro aproximadamente año y medio, en el que disminuia la demanda de compra y aumentaba la de alquiler, hasta que al final practicamente desaparecio la demanda de compra de casas.

Tiempo muerto en los cambios de tendencia : lo mas duro para las inmobiliarias

Otro dato importante de cuando se produjo el anterior cambio de tendencia es que en un momento determinado, que suele durar entre3 y 6 meses, se produce un tiempo muerto en el que las dudas hacen que los demandantes de viviendas no se decidan ni a comprar ni a alquilar, es el momento mas duro para las agencias inmobiliarias y el que provoco un cierre masivo de agencias inmobiliarias que vieron reducidos sus ingresos casi a cero.

Solo las inmobiliarias que tuvieron la intuicion suficiente para ver que la burbuja inmobiliaria estaba a punto de explotar y tomaron medidas como ampliar las reservas economicas y reconvertir sus agencias mediante la ampliacion de negocio, trabajando los alquileres principalmente y de forma secundaria las tasaciones ( que tambien notaron un importantisimo aumento de demanda ), fueron capaces de evitar e cierre, apenas un 20 % de las agencias inmobiliarias que estaban abiertas en 2005 permanencen ahora abiertas.

Este nuevo cambio de tendencia que se avecina, a pesar de ser positivo para las agencias inmobiliarias a medio plazo, acabara de darle la puntilla a las mas debiles, una gran mayoria, por que a diferencia del año 2005 en el que las agencias inmobiliarias teniamos las reservas rebosantes ( solo que la mayoria siguieron metiendose en camisas de once varas sin intuir la que se avecinaba ) , mientras que ahora las agencias inmobiliarias que hemos sobrevivido gracias a muy pocas ventas, muchos alquileres y algunas tasaciones no conseguimos hacer un fonde de tesoreria que nos permita aguantar un nuevo paron del mercado.

Es mas que probable que en el cambio de tendencia las agencias inmobiliarias tengamos que aguantar un paron tanto de ventas como de alquileres que durara entre 3 y seis meses, sera un momento en el que la gente se empieza a plantear si comprar o alquilar, y mientras se lo piensan lo mas normal es que ni compren ni alquilen.

Nuestra estrategia ha sido hacer pequeñas compras de inmuebles que tenemos alquilados, con la esperanza de que los ingresos de los alquileres nos ayuden a soportar la nueva bajada de ingresos que se avecina a corto plazo y con eso ganar tiempo hasta que podamos vender alguna de las propiedades recientemente adquiridas con unas pequeñas plusvalias que nos permitan afrontar el nuevo ciclo con fortaleza economica que permita crecimiento en esta nueva fase.

Muchos pensaran que es una estrategia equivocada y que no vamos a ser capaces de vender lo que hemos comprado recientemente, por eso aclaramos, que las compras han sido extremadamente selectivas y a precios muy por debajo del mercado ( mercado en el que vivimos dia a dia, no pensando en precios de otras epocas ).

Esta estrategia nos ha funcionado en anteriores crisis, no empezamos ayer en este negocio, y sabemos o pensamos que tenemos la capacidad para anticiparnos a los ciclos del mercado, lo que nos ha permitido sobrevivir a mas de una crisis.

Nunca nos han dado la razon cuando hemos anticipado ciclos, ni cuando hablamos de la burbuja inmobiliaria en 2005, ni cuando lo hicimos en el año 1991, ni en los inicios de los años 80, tampoco en los cambios de ciclo positivos nos dieron la razon hasta que los cambios se hicieron evidentes. Asi entre 1996 y 1998 hicimos compras que nos permitieron irrumpir con fuerza en el ultimo boom inmobiliario desde 1998 hasta 2005 y que posteriormente nos permitieron tener un fondo suficiente para aguantar estos ultimos 4 años de crisis.

¿ Como hay que entender un cambio de tendencia ?

Cuando hablamos de cambio de tendencia, nos referimos a un momento del mercado inmobiliario en el que se encuentra en tierra de nadie, no a una vuelta automatica a la situacion anterior, que nadie interprete que vamos a vivir una nueva burbuja inmobiliaria, ni siquiera una recuperacion de los precios de venta a corto medio plazo.

Simplemente nos referimos a que la gente se empieza plantear cambios de estrategia, que al cabo del tiempo se producen inexorablemente .

Asi, pensamos que es posible que aumente el numero de ventas muy despacio y muy timidamente, desde luego sin que ello signifique una recuperacion de los precios de venta a corto plazo, ni siquiera a medio plazo.

Tosavia son mayoria los que opinan, probablemente con acierto que comprar es peor que alquilar, situacion inversa al estallido de la burbuja inmobiliaria donde se pensaba que alquilar era tirar el dinero.

La realidad es que los que alquilaron entre los años 2005 a 2009 no solo no han tirado el dinero sino que lo han ganado, ya que pueden comoprar a dia de hoy recuperando el 100 % de lo que gastaron en alquileres mas un plus nada despreciable debido a la bajada de los precios de venta.

Mientras que los que compraron en la punta del iceberg no solo han perdido lo que han pagado de hipoteca, sino tambien el 20 % que dieron como entrada y probablemente algo mas.

Comprar o alquilar nunca debe ser entendido como una postura inamovible, sino que dependera del momento en que planteamos la pregunta, si estamos al final de un ciclo alcista, es alquilar sin duda la mejor opcion.

Si estamos al inicio de una recuperacion, ambas alternativas son validas, dependera de si encontramos un chollo en venta que suponga poder comprar por un precio similar al de alquiler.

Si estamos en un ciclo alcista, alquilar es un disparate, no solo por que perderemos la oportunidad de obtener fuertes plusvalias con la compra, sino por que los precios de los alquileres tambien suelen tener una relacion indirecta con los precios de venta y suelen subir cuando el cambio de tendencia se confirma.

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