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Pisos chollo, gangas inmobiliarias y rebajas de precio en pisos de bancos
Si ya los pisos de bancos forman actualmente un mercado inmobiliario paralelo donde se pueden encontrar chollos y pisos baratos comparativamente con los precios de los pisos de particulares y promotores, las rebajas de los precios de los pisos propiedad de bancos se generalizaran antes del 2010.
Esta afirmacion no esta basada en la propia evolucion del mercado inmobiliario, que parece estar a punto de tocar fondo, entendiendo por la expresion tocar fondo como la claudicacion por parte de los vendedores hasta alcanzar el punto de equilibrio, solo despues de esto se podra hablar de recuperacion del mercado inmobiliario.
La afirmacion de que antes de 2010 sera posible comprar pisos a precio de autentico chollo a los bancos esta fundamentada como deciamos, no en la propia evolucion del precio de las viviendas, sino en motivos internos de la propia banca.
Principalmente la razon de rebajas de precios de las viviendas de los bancos es que a 1 de Enero de 2010 los bancos tienen que tener sus balances acabados y mostrar sus resultados de 2009.
A nadie le gusta enseñar sus verguenzas y menos a los bancos, de modo que tienen que aprovechar los meses desde hoy hasta 2010 para sanear sus balances en la medida de lo posible.
En la bolsa se penalizara a aquellos bancos que tengan excesivos activos inmobiliarios y la tasa de morosidad, de modo que la unica solucion es vender como sea, y tal como esta de complicado que la gente se anime a comprar piso, la unica solucion que les queda a los bancos es rebajar precios y ofrecer chollos que puedan animar a los compradores.
Segun fuentes de los servicios inmobiliarios de bancos a los que hemos tenido acceso, en Septiembre u Octubre comenzara una activa campaña para conseguir vender el mayor numero de viviendas posible, dicha campaña se basara en dos pilares fundamentales :
1.- Por un lado, se bajaran los precios no de forma simbolica , sino autenticas rebajas que conviertan los pisos en chollos muy atractivos a pesar de la crisis, transmitiendo la sensacion de oportunidad a los posibles compradores.
2.- Por otro lado, para conseguir hacer llegar al mayor numero posible de potenciales clientes la informacion de las grandes rebajas en los precios de los pisos, se informara detalladamente a las agencias inmobiliarias autorizadas de los bancos, aquellas que tienen un acuerdo para vender sus inmuebles, de cuales son los chollos verdaderos.
El sistema utilizado por algunos bancos consistira en lanzar un numero reducido de ofertas a precio de verdadera ganga cada mes de aqui a 2010 que se ira renovando al mismo ritmo que se vendan, las vivienda a precio de ganga se elegiran de entre toda la cartera inmobiliaria del banco en funcion de diversos factores, como por ejemplo el precio al que el banco se adjudico el piso.
Los bancos tienen pisos que dificilmente pueden vender sin asumir grandes perdidas, en especial aquellos que sobrefinanciaron entre los años 2004 y 2007, seran estos los ultimos en vender.
Sin embargo, la crisis no solo inmobiliaria, sino la crisis economica, y sobre todo el paro, ha facilitado que los bancos se hayan adjudicado viviendas muy por debajo del precio de mercado, pensemos por ejemplo en pisos comprados con anterioridad al 2003 y que solo fueron financiados al 80 % de su valor de tasacion en esa epoca. En estos casos los bancos tienen un amplio margen para rebajar los precios de sus viviendas sin que eso les ocasione graves perdidas, seran estos los que se convertiran en chollos antes del 2010.
Tambien los bancos se han adjudicado pisos por menos de la mitad de su valor incluso en pisos sobrefinanciados entre 2003 y 2008 ¿ como es posible esto ? pues por que a pesar de que financiaron hasta el 110 % del precio de tasacion inflado en los momentos del boom inmobiliario, en algunos casos se trata de personas que para obtener la hipoteca ofrecieron como aval hipotecar la vivienda de un familiar, de modo que el banco ejecuta no solo el piso que financio en su momento, sino tambien el piso de su familiar avalista, piso en muchas ocasiones libres de cargas o con pequeños importes de hipotecas residuales.
¿ que pasara a partir del 1 de Enero de 2010 ? lo logico seria una normalizacion del mercado inmobiliario a nivel general, acompañado de fuertes descensos de los precios de los pisos de los particulares y promotores, mientras que los bancos mantendran sus precios.
Digo que es lo logico por que por una parte, los bancos ya disponen de un año de plazo hasta que tengan que volver a presentar sus balances anuales, por lo tanto la presion vendedora desaparecera a corto plazo, si bien si la situacion economica no mejora se veran obligados a volver a bajar los precios al cabo de un año, justo antes de tener que presentar los balances del 1 de Enero de 2011.
Por otra parte, a los particulares y promotores, cada vez mas agobiados por sus hipotecas, no les pasara inadvertido que los bancos han logrado vender pisos a base de rebajas, gangas y chollos, y tarde o temprano tomaran nota de cual es el precio que los compradores estan dispuestos a pagar basandose en las ofertas que previamente lanzaron los bancos.
Asi, lo previsible es que a corto plazo los banco logren aliviar su cartera de inmuebles, en mayor o menor medida, en funcion de lo agresivas que hagan su campaña de fin de año.
Pero ¿ como pueden vender pisos los bancos aunque sea a precio de ganga si no hay dinero ? Sin duda es este uno de los puntos mas importantes, junto con el precio, para logran vender viviendas.
Los bancos no solo han recortado el credito hipotecario por motivos de solvencia de sus clientes actuales, sino que una vez que sus tasas de morodidad se dispararon, tomaron sus precauciones a medio plazo. De modo que el recorte en la concesion de hipotecas ha tenido una doble finalidad, por un lado frenar la brusqueda subida de las tasas de morodidad, y por otro, no menos importante, aprovisionarse de liquidez para financiar sus propios pisos.
Los bancos han reservado su disponible hipotecario para financiar solo y exclusivamente sus propios inmuebles, de modo que ahora no solo estan en condiciones de liderar el desfallecido mercado inmobiliario mediante rebajas de precios, sino que ademas estan en condiciones de financiar las compras.
¿ pero aunque sea para financiar sus propios pisos pediran una gran solvencia ? pues depende de la politica interna o estrategia que cada banco decida aplicar, mientras unos bancos optaran por ofrecer gangas y mayores rebajas sin ofrecer hipotecas faciles, otros bancos han diseñado una estrategia completa, que abarca no solo ofrecer gangas y chollos, sino ofrecer financiacion sin pedir demasiada solvencia a sus compradores.
La razon de conceder hipotecas a compradores de dudosa solvencia esta basada una vez mas en motivos internos de los bancos, otra vez sus balances. Los bancos una vez que sus acreedores deja de pagar las hipotecas, deben declarar al que no paga moroso, tecnicamente se considera moroso al que debe mas de tres mensualidades de hipoteca.
Cuando una hipoteca es clasificada como morosa, el banco debe aprovisionar los impagos, y para ejecutar la hipoteca si la morosidad persiste debe provisionar la totalidad del prestamo para adjudicarse la vivienda.
Por eso los bancos negocian con los morosos lanzar al mercado los pisos declarados en morosidad a precios muy rebajados y con financiacion de hasta el 110 % , eso les evita tener que provisionar las hipotecas fallidas.
Pero ¿ de que les sirve cambiar a un moroso por otro comprador que puede llegar a ser moroso tambien ? Pues les sirve para ganar tiempo, una vez que venden la vivienda,desaparece la declaracion tecnica de hipoteca morosa, de modo que aparentemente el credito es bueno, no hay impagos, lo que les posibilita no tener que hacer provisiones de liquidez a corto plazo,de modo que en el balance anual aparecera como un credito sin problemas.
Por otro lado, la mayoria de la gente no deja de pagar las hipotecas por que quiera, sino por que no puede. Por lo tanto al conceder una nueva hipoteca al nuevo comprador lo mas posible es que este pague su hipoteca, al menos a corto plazo.
Debemos tener en cuenta que no es que el banco de hipoteca a cualquiera sin ningun requisito, sino que los requisitos solicitados son mucho mas flexibles para comprar las viviendas de su propiedad, comparables a los requisitos que pedian antes de la crisis inmobiliaria. Por lo tanto ganan por un lado poder quitar de sus balances una hipoteca impagada, y por otro ganan que al menos a corto plazo la gente suele pagar sus hipotecas, hasta que su situacion economica se lo impide.
Los bancos saben que las crisis son ciclicas y saben que estamos en el peor momento, por eso quieren ganar tiempo hasta que la situacion se normalice.
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