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Pisos Madrid, razones para reactivacion de pisos venta Madrid
¿ Por que seran los pisos en Madrid los que primero daran sintomas de recuperacion ?
Como la venta de pisos es un mercado ciclico, normalmente los primeros afectados son los primeros en recuperarse.
Si hacemos memoria, y nos remontamos al inicio de la crisis inmobiliaria en 2005, recordaremos que Madrid, junto con Barcelona y otras grandes ciudades fueron las primeras en mostrar signos de debilidad, los pisos en venta en Madrid empezaron a alargar los plazos para conseguir venderse desde unos pocos dias hasta un mes como maximo, paso a tres meses, progresivamente los plazos de venta de casas se fueron alargando mas y mas, hasta el colapso casi total que tenemos a dia de hoy.
Mientras las viviendas en venta Madrid notaban los primeros efectos de la crisis, en la costa se seguian vendiendo las viviendas de obra nueva a un ritmo frenetico, basicamente por que los precios de los pisos en Murcia o en otras zonas de España eran aparentemente baratos comparativamente con Madrid.
Muchos madrileños compraban pisos en la costa española como segunda residencia, hasta que la crisis les puso dificil pagar sus primeras casas en Madrid.
Esto provoco que los pisos en Alicante y otras zonas costeras sufrieran un derrumbe brutal, pero mas tardio que en las grandes ciudades.
Otra razon, para que los apartamentos en venta Madrid recuperen antes un minimo pulso de ventas, es que los madrileños para intentar defender su primera vivienda en Madrid, sacaron a la venta sus segundas residencias, inundando el mercado de costa de viviendas en venta, tanto de casas de obra nueva como de segunda mano.
Por esta razon, aunque la oferta de casas en venta en Madrid aumento desmesuradamente, no lo hizo al ritmo de los pisos en las costas españolas ( exceptuando en ciertas zonas de los extraradios de Madrid, que analizaremos en el " donde " tardara mas en llegar la recuperacion del mercado inmobiliario en Madrid ).
¿Donde se recuperara la venta de apartamentos en Madrid antes ?
Ya lo hemos sugerido, sabemos que en los años del boom y la construccion descontrolada, no por falta de ganas, sino por falta de suelo disponible, Madrid capital, y especialmente las zonas centricas fueron donde menos se pudieron construir apartamentos de obra nueva.
Mientras que en las afueras de Madrid y pueblos colindantes, donde habia suelo disponible, se disparo la construccion de pisos nuevos y se crearon nuevos barrios donde antes no habia nada.
Por lo tanto, es logico pensar que los pisos situados en la conocida como almendra de Madrid recuperaran antes el ritmo de ventas que los situados en las afueras o en pueblos cercanos a Madrid.
¿ Como se recuperara el ritmo de ventas en Madrid ?
Si tomamos como ejemplo la ultima crisis inmobiliaria y otras anteriores a la crisis actual, veremos que aun siendo crisis distintas, tienen bastantes elementos en comun, lo que ocurre que con las crisis sucede lo mismo que con el dolor de muelas, el peor siempre es el que estamos padeciendo y los anteriores los guardamos en la memoria con un recuerdo aliviado que no nos parece tan grave.
Pues bien, en la anterior crisis inmobiliaria como decia, hay elementos que se estan repitiendo casi matematicamente en esta crisis, como por ejemplo la paralizacion casi absoluta del ritmo de venta de inmuebles en Madrid.
El siguiente paso, que ya esta sucediendo hoy en esta crisis y que sucedio en la anterior, es que los bancos hacen acopio de una gran cantidad de apartamentos aceptando como pago de las deudas hipotecarias de los promotores y embargando los pisos de particulares que no pueden pagar sus hipotecas.
Recordemos, que en 1994 y 1995 se inicio la recuperacion de la crisis que se gesto entre 1991 y 1992, ¿ como fue esa recuperacion ? pues como va a ser esta, los bancos acaparaban unas cantidades elevadisimas de pisos que se traducia en un borron en sus balances, asi que sacaron al mercado los inmuebles embargados, primero al supuesto precio de mercado y una vez que comprobaron que a esos precios no se vendian, bajaron los precios y facilitaron la financiacion para comprar pisos de bancos a la vez que dificultaban la concesion de creditos hipotecarios para comprar pisos a particulares y promotores ¿ les suena esta situacion ? es identica a la que estamos viviendo ahora.
Atando cabos, ya sabemos como las casas en venta en Madrid empezaran a venderse, seran los bancos los primeros en vender sus casas .
Mientras lo hacen, poco a poco, para intentar minimizar el impacto negativo en los precios de la vivienda , casi nadie lo notara, salvo aquellas inmobiliarias que esten gestionando la venta de viviendas de bancos.
Sera un ritmo de venta lento, que llevara su tiempo, y una vez que los bancos liquiden sus ingentes stocks de inmuebles, llegara el turno para los particulares y promotores que no se hayan arruinado durante la crisis.
Otro factor que influira en el como se recuperara el mercado inmobiliario, es que debemos tener en cuenta la paralizacion casi absoluta de la construccion, nadie en su sano juicio ha empezado construcciones desde el 2007 y los que lo han hecho quebraron y la mayor parte de sus inmuebles estan ya en manos de los bancos.
La recuperacion del ritmo de ventas sera un proceso duro y penoso, donde muchas familias perderan su patrimonio, pero tambien sera un momento ideal para que los inversores que se retiraron a tiempo del mercado inmobiliario en los años 2005 y 2006, quedandose en liquidez y que se quedaran con las propiedades en venta de bancos a precio de saldo, destinandolos al alquiler mientras esperan pacientemente su turno.
No seran muchos los que puedan tener esta opcion, ya que la mayoria no tendra liquidez ni solvencia para poder entrar al mercado en el peor momento.
Los que tengan liquidez, no lo duden, haran su agosto.
Mientras que los que tengan solvencia para que el banco les conceda hipotecas para comprar sus pisos ( la solvencia requerida para comprar piso al banco no sera la misma que para comprar piso a un particular o promotor ) correran suerte dispar en funcion de los riesgos que asuman, los excesivamente avariciosos pueden tener serios problemas si la recuperacion tarda mas en producirse que lo que ellos calculan.
Los bancos relajaran su prudencia al conceder creditos para comprar sus propios pisos, ya que les han metido el gol antes y si pueden sacar ladrillos de sus balances, aunque sea para ganar tiempo mientras avanza el proceso de recuperacion del mercado inmobiliario, lo haran.
Los que tengan solvencia para acceder a creditos hipotecarios para comprar viviendas de bancos y sean prudentes, no haran las cuentas de la lechera, y en apuesta por una futura recuperacion dejaran un plazo mas que razonable para que la recuperacion pueda llegar antes que su ruina.
¿ Cuando llegara la recuperacion del mercado inmobiliario y del ritmo de ventas ?
Sin duda, la pregunta mas dificil de contestar y la mas arriesgada apuesta, decir una fecha, aunque tenemos nuestra opinion , que probablemente difiere de la mayoria de los analistas y mas aun de la opinion de la poblacion.
Nuestra opinion, digo, es que a finales de 2009 se comenzara a gestar la recuperacion, pero no se reflejara en ninguna estadistica ni debemos entender por inicio de la recuperacion un ritmo normal de ventas, similar al ritmo de periodos de stabilidad, ni mucho menos comparable al ritmo de ventas de los periodos de boom inmobiliario.
El inicio de la recuperacion pasara casi inadvertida para la mayoria de la poblacion, los medios de comunicacion y las corrientes de opinion seguiran apostando masivamente por una continuidad de mercado bajista hasta que la recuperacion sea mas que evidente.
Exactamente como sucedio en el cambio de ciclo alcista al ciclo bajista, recordemos que en 2005 los medios de comunicacion y la mayoria de la poblacion apostaban por un boom inagotable, nadie o casi nadie se atrevia a decir que existia una burbuja inmobiliaria ya que inmediatamente se le tacharia de loco y seria el hazmerir de todos .
En 2006, cuando para algunos profesionales ya era mas que evidente la existencia de una burbuja inmobiliaria y un cambio de ciclo, aunque muchos se empeñaron en negarlo hasta bien entrado 2007 mas por defender sus propios intereses que por que realmente no supieran lo que estaba sucediendo y lo que iba a suceder.
Nosotros contra corriente, avisamos en nuestro boletin de noticias en un articulo escrito el 18 de Mayo de 2005 titulado Burbuja inmobiliaria que debiamos ser prudentes pese a que el ritmo de ventas no indicaba una crisis tan brutal, asi deciamos literalmente que " todavía se venden pisos de segunda mano en Madrid en precios elevados, si bien parece, que la tendencia alcista se ralentiza. " .
La afirmacion en 2005 puede parecer a dia de hoy muy moderada, a toro pasado, pero en 2005 fuimos tachados de alarmistas y acusados en muchos foros inmobiliarios de haber perdido la razon.
Peor fueron las reacciones cuando deciamos a nuestros clientes que invertian en inmuebles de forma continuada que no era prudente invertir en exceso, recomendando a nuestros comerciales no vender edificos enteros a inversores, ocupandose de que al menos el 50 % fuera vendido a consumidores finalistas, es decir, a gente que queria comprar piso para vivir, no para invertir.
Hoy, una vez mas en contra de la opinion de todo el mundo, vemos indicios de que en breve, por no decir que ahora mismo, la recuperacion del mercado inmobiliario puede producirse ( insistimos en lo que deciamos que significa inicio de la recuperacion , que no es un aumento a niveles de ventas anteriores ni mucho menos ).
Somos conscientes de que nadie nos creera, como nadie nos hizo caso cuando apostamos por un mercado bajista en pleno boom.
Lo malo es que probablemente durante lo que resta de 2009 y 2010, los datos nos quitaran la razon, como los datos de ventas en el boom nos la quitaban hasta que fueron evidentes dos años despues.
Las estadisticas y las noticias sobre el mercado inmobiliario iran a peor en estos años, pero la realidad que se estara cocinando sera distinta y no se vera con claridad, ni los medios de comunicacion se atreveran a publicarlo hasta que la recuperacion sea evidente.
Sabemos que este articulo sera polemico y que nos tacharan de un monton de cosas que no somos, que en los foros inmobiliarios donde se nos tenia por una inmobiliaria burbujista, cosa que no eramos ni somos, simplemente eramos realistas cuando hablabamos de burbuja inmobiliaria y precios disparatados.
Ahora tampoco pensamos que el ladrillo siempre sube, simplemente que estamos ante un inminente cambio de ciclo que a dia de hoy es imperceptible, pero que estamos seguros de que se producira, no tan seguros ya que no somos adivinos de bola de cristal de cuando exactamente notaran los que no son profesionales inmobiliarios lo que esta sucediendo.
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