Envia esta noticia a un amigo
Pisos y euribor bajo, ¿ comprar piso o alquilar vivienda ?
Para hacer un analisis serio del mercado inmobiliario ya no basta a dia de hoy analizar el precio de los pisos , ni el stock de pisos en venta que no se venden desde hace años, ni siquiera bastaria un analisis del mercado inmobiliario mas completo que relacionara la evolucion del precio de las viviendas con el mercado de los pisos en alquiler .
De hecho, ya no hay crisis inmobiliaria tal y como existio en los años posteriores a estallar la burbuja inmobiliaria, sino que la crisis inmobiliaria se convirtio en una crisis a nivel general que hace imposible analizar el mercado inmobiliario por si mismo, debemos conocer algunos de los elementos que van a influir de forma directa en que las viviendas en venta logren venderse o que las casas en alquiler sigan siendo el refugio de quienes necesitan un techo para vivir.
Entre estos factores que influyen directamente en que en el futuro sea factible y aconsejable comprar piso o decantarse por el alquiler hay algunos que ya hemos analizado ampliamente en muchos articulos de nuestro boletin de noticias inmobiliarias , como por ejemplo la caida de precios de las casas en venta, la evolucion de los precios de las viviendas en alquiler , la falta de liquidez y de credito etc etc.
Nos centraremos en esta noticia entonces en el Euribor, o lo que es lo mismo, el índice de referencia al que se han concedido la mayoría de las hipotecas en España.
La palabra euribor nace de comprimir las palabras "Europe Interbank Offered Rate" es decir el tipo europeo de oferta interbancaria, y de la evolucion del euribor dependen directamente las cuotas hipotecarias que pagan los españoles agobiados por las hipotecas.
El euribor fue la ultima vuelta de tuerca que dio la puntilla a la crisis inmobiliaria tras subir desmesuradamente en los años precedentes, lo que unido a que el precio de la vivienda era irreal e inalcanzable acabo en un colapso en la venta de pisos en primer lugar y en una caida brutal del consumo posteriormente.
Sin embargo, en los ultimos meses el euribor en Europa baja a pasos historicos, valiendo como ejemplo la ultima bajada del euribor que ha aplicado el banco Central Europeo y que ha llevado al Euribor hasta el 3,70%, el nivel más bajo desde el 9 de junio de 2006.
Ademas la mayoria de los analistas coinciden en que en los meses venideros continuara la escalada bajista del euribor y por lo tanto la reduccion de las cuotas hipotecarias de la gran mayoria de los españoles.
El euribor y la recuperacion en la venta de viviendas
Aplicando una logica simplista y desde nuestro punto de vista equivocada, la bajada del euribor a niveles previos a la crisis inmobiliaria deberia suponer una recuperacion inmediata del mercado inmobiliario y que los inmuebles en venta recuperaran a su vez un aceptable ritmo.
Desde nuestro punto de vista, a dia de hoy, la bajada del euribor solo producira un gran alivio a los hipotecados españoles, pero llega demasiado tarde para producir una recuperacion del ritmo de ventas de casas .
La explicacion es que la duracion de la crisis inmobiliaria, unido a la bajada del consumo, el aumento del desempleo y el hecho de que la especial idieosincracia de los españoles impidiera una bajada mas rapida del precio de los apartamentos hace que el balon de oxigeno que supone una bajada del euribor no sea suficiente por si sola para curar al enfermo, si bien es cierto, que al menos evitara que se muera.
Nos hacemos una vez mas la pregunta de si merece la pena comprar o si debemos optar por los pisos en alquiler .
Para responder a esta pregunta de una forma seria, y antes de tomar una decision, debemos tener en cuenta varios factores como por ejemplo :
1.- Nuestra situacion laboral : El paro aumenta a ritmo frenetico mes a mes, por lo tanto si trabajamos en una empresa que atraviesa dificultades y pensamos que en un futuro proximo podemos engrosar la ya abultada lista de parados no debemos optar por comprar vivienda , sino por alquilar, ya que aunque la bajada de precios de la vivienda se una a la bajada de las cuotas hipotecarias, no debemos olvidar que al contratar una hipoteca lo hacemos por muchos años, mientras que al tener apartamentos en alquiler podemos rescindir el contrato en un breve plazo de tiempo.
2.- La falta de liquidez : A pesar de que pudiera compensar en casas puntuales optar por comprar casa en vez de alquilar, debemos tener en cuenta que se avecinan tiempos dificiles, con una alarmante falta de liquidez, lo que tiene como consecuencia en primer lugar que es muy posible que el banco decida no concedernos la hipoteca a pesar de tener ingresos regulares que en otros tiempos no supondrian impedimento para acceder a una hipoteca.
Por otro lado, es conveniente no quedarse a cero de liquidez ya que a dia de hoy desconocemos donde esta el fondo de la crisis economica y sus futuras consecuencias.
Quien y cuando debe comprar si el euribor baja
En caso de que el euribor, tal y como esta previsto siga bajando, se dara una señal de alerta de comprar apartamento cuando comprobemos que la cuota hipotecaria es similar al precio de alquiler de ese mismo apartamento .
Sin embargo, no sera aun aconsejable para todo el mundo lanzarse a comprar, tal y como hemos advertido respecto a los que debido a la crisis no esten en una situacion de seguridad economica.
¿ quien comprara entonces ? la respuesta viene dada por un factor que la mayoria de los medios de comunicacion, e incluso medios mas criticos y objetivos como los foros, boletines de noticias y blogs inmobiliarios no han tenido en cuenta.
Me refiero a que la crisis inmobiliaria no ha empobrecido a todos, sino que en algunos casos ha convertido en millonarios o al menos ha aportado una enorme liquidez a los inversores mas prudentes e intuitivos que en el año 2005 decidicieron convertir en liquidez sus bienes inmuebles y cancelar las hipotecas que tenian.
Los que tomaron esta acertada decision, han tenido casi 4 años en los que no sufrieron la esclavitud de las hipotecas y sus cuotas que subian como la espuma, sino que al contrario el dinero acumulado le ha reportado beneficios mientras la vivienda bajaba de precios en esos mismos años.
Por lo tanto, los que actuaron anticipandose a la crisis inmobiliaria estan ahora en una posicion de ventaja que poco a poco empiezaran a aprovechar, como el leon espera a que la pieza herida caiga por falta de fuerzas, estos inversores estan agazapados esperando su ocasion de volver a invertir.
Ya sabemos quines seran los primeros en comprar casa , pero ¿ cuando compraran, se lanzaran alocadamente al mercado inmobiliario ?
La respuesta al cuando compraran es dificil de saber ya que somos analistas no adivinos de bola de cristal como se encargan de hacer saber todos los dias en radiointereconomia antes de que los especialistas den consejos a los radio oyentes.
Sin embargo, si podemos intentar anticiparnos en base a los datos que tenemos y hacer una prevision razonable de cuando empezaran a comprar.
Lo previsible es que esperen a que haya una bajada aun mas pronunciada del precio de la vivienda, que sumada a la bajada de las cuotas hipotecarias derivada de la bajada de euribor haga rentable comprar inmuebles como inversion para destinarlos al alquiler.
Parece claro que estos inversores no invertiran esperando rapidas plusvalias como en los viejos tiempos, sino que se conformaran con obtener una rentabilidad de su dinero igual o superior a la que estan obteniendo en fondos y depositos, pero con la ventaja de estar posicionados a largo plazo para la recuperacion del mercado inmobiliario.
Nuestras previsiones indican que estos inversores empezaran a comprar con mucha cautela y en ningun caso se lanzaran alocadamente a invertir en el mercado inmobiliario, sino que muy poco a poco compraran las gangas que sin duda iran saliendo al mercado de forma muy selectiva, esperaran a ver los resultados de su inversion, y en caso de obtener una buena rentabilidad, iran repitiendo la misma operacion muy depacio por miedo a que se hayan anticipado y los precios de venta sigan bajando o la evolucion del mercado de alquiler no sea la que esperaban.
Somos conscientes de que este articulo levantara ampollas entre los llamados nuncabajistas, muy escasos en numero por la terquedaz de la realidad, pero tambien levantara ampollas entre los llamados burbujistas, cada dia mas numerosos.
Las opiniones en economia de la mayoria de la poblacion, y el mercado inmobiliario no deja de ser un mercado economico ciclico, suelen cambiar de forma mas lenta que el propio mercado o la propia economia, como se demuestra en bolsa, donde los inversores siempre se anticipan a la realidad economica y el resto de la poblacion se suma a la tendencia una vez consolidada. Tanto en el mercado bursatil, como en el mercado inmobiliario, los primeros en intuir la realidad son los que mas ganan y los ultimos se suelen arruinar o asumen grandes perdidas.
Por lo tanto, como suele suceder siempre, los inversores profesionales son cautelosos y actuan anticipadamente con previsiones sacadas de un estudio de datos, y aunque en muchos casos tambien se equivican en sus previsiones no suelen cometer grandes errores.
Por el contrario, la poblacion en general no suele actuar de esta forma y defienden dogmas de forma eterna tanto en ciclos alcistas como bajistas.
En el caso del mercado inmobiliario, los nuncabajistas extremistas se arruinaron por llevar hasta las ultimas consecuencias dogmas del tipo " el ladrillo nunca baja" y otros por el estilo.
Y en el caso de los burbujistas, tambien antes o despues, se equivocaran los que piensan en un ciclo eternamente bajista.
En consecuencia, como por regla general solemos defender posturas eclepticas y adaptadas al momento en que hacemos los analisis, primero fuimos tachados de alarmistas o directamente de locos cuando aun subiendo los precios de los pisos en 2005 vaticinamos una crisis inmobiliaria y el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Sabemos pues, que este articulo, que en absoluto apuesta por una subida inmediata del precio de la vivienda, sino por que pensamos que el suelo del mercado inmobiliario esta cerca, sera motivo de fuertes criticas por los burbujista extremistas que piensan que el ciclo bajista inmobiliario sera eterno, como en su dia pensaron lo contrario los nuncabajistas.
Los articulos de este boletin de noticias siguen guardados y no han sido eliminados, tambien este articulo sera guardado y en los proximos años podremos comprobar si acertamos, como lo hicimos en 2005, o si esta vez nos equivocamos.
Los datos son para enviar este mensaje, no se utilizan para nada más.