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Stock Pisos venta y demanda viviendas alquiler, Analisis Aguirre Newman
El analisis ampliamente difundido en las noticias inmobiliarias de medios de prensa financieros que se hacen eco de una noticia de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman que merece un estudio detallado de las afirmaciones contenidas en estas noticias inmobiliarias .
Segun Aguirre Newman haran falta tres años y medio para absorber el stock total de viviendas de primera residencia ante el aumento de los plazos de comercialización. Los plazos de comercializacion han experimentado un aumento "notable" y se sitúan ya en 30 meses para casas de primera residencia y en 50 meses para vivienda vacacional, con incrementos del 31% y del 47%, respectivamente.
En nuestra opinion no hay nada que objetar a estas declaraciones salvo que es muy dificil ser riguroso en un analisis teniendo solo en cuenta el dato del aumento de los plazos que los pisos en venta tardan en conseguir venderse.
Un analisis mas riguroso deberia tener en cuenta que los plazos de comercializacion no son lineales tal y como demuestra el aumento exponencial, no lineal, que estos plazos han experimentado en el muy reciente pasado.
Por otro lado, valdria el famoso dicho aplicable a los economistas de que : Los analistas economicos son señores que explican perfectamente lo que ya ha sucedido pero nunca aciertan lo que sucedera, ya que es evidente para todo el mundo que los plazos de venta de viviendas se han alargado hasta el infinito, sin embargo la prediccion de que la sobreoferta actual de casas en venta se absorvera en tres años merece un analisis mas profundo que haremos mas adelante teniendo en cuenta variables que aun desconocemos, como por ejemplo como evolucionara la crisis bancaria y la concesion de creditos bancarios a los que quieren comprar piso en los proximos años, ya que este dato sera clave, junto con la necesaria e inaplazable bajada del precio de la vivienda en venta y la evolucion del paro para hacer una estimacion realista.
Respecto a las afirmaciones de la consultora Aguirre Newman de que la situación no sera mejor a lo largo del 2009 y 2010, años y su prediccion de que la actividad promotora continuará experimentando una "considerable reducción", con una prevision a la baja desde las 250.000 viviendas de obra nueva iniciadas en 2008, a una prevision para 2009 de que no se lleguen a superar siquiera las 150.000 propiedades inmobiliarias, entre pisos libres y protegidos.
En nuestra opinion, no deberian mezclar churras con merinas ni apartamentos libres con pisos de vpo, ya que mientras en el caso de los apartamentos en venta libres la caida de nuevos apartamentos de obra nueva construidos se acercara a niveles minimos, casi a cero; si se cumplen aunque sea parcialmente las promesas de los politicos respecto a la construccion de casas de Vpo aumentara con respecto a años anteriores la construccion de este tipo de inmuebles .
Por este motivo, no nos vale el dato utilizado por Aguirre Newman para analizar la absorcion del stock de casas en venta.
En opinion de Aguirre Newman los precios proseguirán su tendencia bajista y registraran descensos de entre el 6% y el 12% en el caso de las primeras residencias y de entre el 10% y el 20% en las viviendas destinadas a vacaciones. Sin embargo, la consultora advierte de que sólo un ajuste del precio de la vivienda superior al 20% permitiría volver a tasas de esfuerzo del 30% para un coste medio de financiación del 5%.
No veo claro si se refiere a las bajadas de precio de las viviendas nuevas o tiene en cuenta la venta de pisos de segunda mano en sus previsiones, tampoco aclara si esos descensos del precio de los inmuebles en venta estan referidos a dia de hoy o a los precios maximos de 2005.
Tambien creemos que el analisis de la evolucion del mercado de viviendas de primera residencia y las casas de vacaciones deberia hacerse por separado ya que en nuestra opinion la evolucion de ambos mercados tendra muy pocos puntos en comun.
En el caso de la vivienda de primera residencia la absorcion del stock sera muchisimo mas rapida si las bajadas de precios se producen, si los bancos conceden creditos y aun teniendo en cuenta el evidente aumento exponencial del paro que segun nuestras previsiones se producira muy rapidamente.
En el caso de los apartamentos de vacaciones es casi imposible hacer predicciones minimamente fiables a dia de hoy, ya que ademas de las muchas variables que debemos tener en cuenta para el analisis de la vivienda de nueva residencia, tendra una gran influencia el factor de que la vivienda de vacaciones no esta entre las prioridades de quienes quieren comprar casa , por lo tanto parece evidente que mientras la poblacion no pueda acceder a su primer piso , ni siquiera se planteara comprar vivienda de segunda residencia.
Es decir, mientras si que hay demanda para los pisos en venta para primera vivienda, si bien el acceso a la compra esta condicionado por los factores negativos antes mencionados, elevado precio, falta de creditos etc, en el caso de los pisos de segunda residencia ni siquiera existe a dia de hoy intencion de compra, hay una total y absoluta ausencia de demanda, casi me atreveria a decir que con independencia de que bajen o no los precios de este tipo de viviendas.
Es obvio que los potenciales compradores de viviendas tras el varapalo recibido por hipotecas muy dificiles y en muchos casos imposibles de pagar tardaran mucho tiempo en recuperar la presencia de animo para meterse a comprar apartamento para vacaciones una vez que consigan recuperarse del susto y de los quebraderos de cabeza que la adquision de su primera vivienda les ha reportado.
Respecto al mercado de pisos en alquiler , Aguirre Newman estima que el protagonista del mercado residencial en 2009 sera el alquiler y que se producirá una "dinamización generalizada" de viviendas en alquiler debido a la diferencia de costes entre el arrendamiento medio y la cuota hipotecaria de una vivienda media.
Esta afirmacion es totalmente valida hasta hoy, pero es por lo menos dudoso en un futuro proximo debido a varias razones ya explicadas en nuestro boletin de noticias con respecto a la evolucion del mercado inmobiliario de los pisos en venta y en alquiler , muy resumidamente afectara al mercado de casas en alquiler el hecho de la incorporacion masiva de pisos que las promotoras y particulares no han podido vender, el que los bancos pongan en el mercado los pisos que embargaran con la consiguiente bajada de precios de las casas en venta, y otros factores que si tienen interes en profundizar se analizan en esa noticia ya publicada.
Opina Aguirre Newman sobre el sector terciario, oficinas , centros comerciales y logísticos que se ha mantenido "razonablemente estable" en 2008, si bien Aguirre Newman vaticina un "deterioro más acusado" para ciertos segmentos del mismo durante 2009.
En el segmento de oficinas, la consultora Aguirre Neuman cree previsible que el año próximo aumente la desocupación, hasta situarse entre el 7% y el 8% del stock de oficinas en Madrid y entre el 7,5% y el 8,5% del de Barcelona. Además, el desarrollo de nuevos proyectos con fecha de entrega posterior a 2010 se retrasará o detendrá en 2009, según Aguirre Newman.
En el segmento de centros comerciales, la firma prevé que la oferta aumente un 34% para 2010 y se alcancen los 17 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable.
En nuestra opinion , las oficinas en alquiler en Madrid ya han tenido un importante descenso de demanda en 2008, aunque coincidimos en que se agravara en los proximos años debido principalmente al cierre de pequeñas empresas y a la reduccion de plantilla de las grandes empresas.
Si bien es cierto que desde el punto de vista de las inmobiliarias dedicadas al alquiler de oficinas si tendremos ingresos derivados de este concepto, pero debido fundamentalmente a cambios de oficinas de alquiler de muchas empresas, asi mientras las pequeñas empresas desalojaran las oficinas en alquiler mas pequeñas, estas pueden ser reabsorvidas por las grandes empresas que con la reduccion de plantilla necesiten menos espacio.
El grave problema estara en la reocupacion de las oficinas de gran tamaño.
Con respecto a la venta de oficinas en Madrid nuestras previsiones son aun peores, ya que a los factores negativos analizados para las oficinas en alquiler, hay que sumar los inconvenientes ya vistos para la venta de viviendas en Madrid , agravados en este caso por una muy superior falta de liquidez de las empresas y menor acceso al credito comparados con los particulares.
Si los bancos no estan financiando a los particulares, mas dificil es aun para las empresas conseguir financiacion para comprar oficina , ademas bastante tienen la mayoria de las empresas con salir de la crisis e intentar recuperar sus ventas como para pensar en comprar oficina , decantandose al menos por unos años en alquilar locales u oficinas , ya que en caso de que las empresas consigan creditos los destinaran a invertir en su negocio para sacarlo de la crisis dejando para mejores tiempos las inversiones en oficinas.
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