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Cambio de ciclo en los pisos en venta y apartamentos de alquiler, cambio de estrategias inmobiliarias
A finales del año 2005 o principios del 2006 se produjo un evidente cambio de tendencia en el mercado inmobiliario, mientras los pisos en venta dejaron de venderse y los precios bajaron, ocurrio exactamente lo contrario con los pisos en alquiler cuya demanda se disparo en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona y se produjo un significativo aumento de precios de los alquileres.
Algunas inmobiliarias fueron capaces de anticiparse a este cambio del ciclo y ya en el año 2005 fueron aumentando paulatinamente su cartera de viviendas en alquiler.
Estas agencias inmobiliarias capaces de intuir la explosion de una burbuja inmobiliaria insostenible sobreviven , aun con dificultades, en el mercado inmobiliario, mientras que las inmobiliarias eternamente alcistas han desaparecido del mercado.
En nuestro caso, apostamos en 2005 por un mercado inmobiliario fuertemente bajista para los años venideros , lo que nos obligo a un radical cambio de estrategia y de modelo de negocio.
Apostamos con gran determinacion por el mercado del alquiler de pisos e incrementamos exponencialmente nuestra oferta de alquiler de pisos en Madrid , lo que mantuvo un nivel de ingresos que nos permitio sobrevivir al huracan inmobiliario que arraso con mas de un 70 % de las inmobiliarias, cebandose muy especialmente con las franquicias inmobiliarias que se negaron a admitir la exitencia de una burbuja inmobiliaria o que la reconocieron demasiado tarde.
Si bien es cierto, que el mercado de alquiler de viviendas no produce unos ingresos comparables a la venta de pisos y que exige una muy superior dedicacion y trabajo, pero las inmobiliarias que ya han vivido otras crisis como la de 1992 sabian que un cambio de estrategia inmobiliaria era el unico modo de sobrevivir a la espera de mejores tiempos, siendo la otra alternativa el cierre de oficinas .
Cambio de estrategia inmobiliaria para 2009
Sin embargo, al menos en nuestro caso, ciertos datos y nuestra intuicion nos indican que estamos ante un nuevo cambio de ciclo que se producira entre el año 2009 y 2010.
Este cambio de ciclo, no consistira en una nueva burbuja inmobiliaria que provoque subidas de precios de la vivienda a medio y corto plazo ni en una milagrosa recuperacion de las ventas.
Es mas, incluso a las inmobiliarias que acertaron en 2005 con el cambio de ciclo y cambiaron su estrategia inmobiliaria para esos años, aun les queda un nuevo calvario y nuevas dificultades que pasar.
Nada es eterno en ningun negocio y mucho menos en un negocio tan ciclico como el negocio inmobiliario, por lo que ya toca elaborar un nuevo plan que nos permita sobrevivir a los durisimos años venideros, 2009 y muy posiblemente 2010.
Caida del mercado de alquileres y minima recuperacion de venta de viviendas
Hasta la fecha, al menos en lo que a nuestra experiencia se refiere, el alquiler de viviendas nos ha permitido permanecer vivos en el mercado, sin embargo ya en el mes de Noviembre de 2008 hemos notado ciertos indicios de que se aproxima un nuevo cambio de ciclo, primero a peor y luego a mejor en lo que al negocio de las agencias inmobiliarias se refiere.
Intentare explicarme, segun nuestros datos, en Noviembre ha habido una muy timida bajada en la demanda de viviendas de alquiler en Madrid , casi imperceptible, como ocurrio a finales del 2005 con los pisos en venta en Madrid .
Eso nos hace temer, que a corto o medio plazo se acentuara esta caida por el aumento de oferta de casas de alquiler en Madrid debido principalmente a la entrada en este mercado de los que compraron desde el año 2004 hasta hoy y que ya han tirado la toalla para intentar vender a los precios que compraron y de las promotoras inmobiliarias que incapaces de vender sus viviendas de obra nueva las lanzan al mercado de alquiler.
Por lo tanto, nos tememos que habra unos meses de tiempo muerto muy duro para las pocas agencias inmobiliarias de alquileres y venta que han logrado sobrevivir a las primeras dentelladas de la crisis.
En ese tiempo muerto veremos como nuestros ingresos por alquiler de casas y muy especialmente los ingresos por alquiler de oficinas en Madrid , bajaran bastante. Respecto a la duracion de este terrible tiempo muerto apostamos por un plazo de unos meses, probablemente hasta el verano de 2009.
Esto quiere decir que este ultimo apreton de tuercas del ya vapuleado mercado inmobiliario aun se llevara por delante a alguna agencia inmobiliaria mas de las que aun sobreviven, si bien es cierto que las que han sobrevivido hasta hoy han demostrado una capacidad de adaptacion a las circinstancias del mercado y probablemente una gran mayoria logren superar este nuevo bache que se nos avecina.
Tras este durisimo tiempo muerto, en que probablemente tengamos que echar mano de nuestras ya exiguas reservas, las agencias inmobiliarias que lo hayan superado podran respirar con alivio, pues lo peor estara visto.
Habra posteriormente una casi inapreciable y timida recuperacion en la venta de viviendas .
Pero ¿ como y que pisos se venderan ? ¿ como se estabilizara el mercado inmobiliario ? ¿ por donde empezara la estabilizacion ?
En primer lugar debemos aclarar que estabilizacion no significa recuperacion de los niveles de precios previos a la explosion de la burbuja inmobiliaria ni muchisimo menos, sino todo lo contrario.
La tasa de morosidad se elevara exponencialmente asi como la multiplicacion de embargos de casas en venta por parte de los bancos, los precios claudicaran al mercado aun en contra de la voluntad de los propietarios que por su situacion economica puedan aguantar sin vender a los precios que pretenden aun a dia de hoy.
De aqui ya podemos intuir la respuesta a una de las preguntas, ¿ como se estabilizara el mercado inmobiliario ? , se estabilizara cuando los bancos necesiten convertir en liquidez los inmuebles adquiridos de forma forzosa a promotoras y particulares que no han podido pagar sus creditos hipotecarios.
Por lo tanto, seran los bancos los mayores proveedores para las agencias inmobiliarias de viviendas en venta .
Respecto a ¿ por donde empezara la estabilizacion ? La respuesta es que empezara la estabilizacion por donde empezo la desestabilizacion, es decir, por las grandes ciudades como Madrid y Barcelona y hasta mucho tiempo despues no seran capaces de estabilizar el mercado de segunda residencia y costa que fueron la puntilla al alocado mercado inmobiliario de los tiempos del boom.
Por ultimo, ¿ como y que apartamentos se venderan cuando la estabilizacion asome la nariz ? la respuesta al como es a los precios previos a la alocada carrera alcista de los precios de la vivienda, es decir, a los precios anteriores a 2005, probablemente a los precios de 2002 o 2003 .
La respuesta al cuando, ya esta parcialmente contestada en las argumentaciones anteriores, probablemente a partir del verano de 2009, sobre todo si como parece el euribor baja progresivamente, llegara el momento en que los bancos sacaran al mercado sus inmuebles previamente embargados, lo que forzara a los particulares a competir en el mercado con un enemigo en dificultades muy poderoso.
Las agencias inmobiliarias venderemos poco o muy poco al principio de este nuevo ciclo, pero lo suficiente para permanecer en el mercado y progresivamente se incrementaran las ventas, eso si, a precios razonables que guarden una correlacion entre los sueldos y los precios.
Por lo tanto, al menos en nuestro caso, vamos a apostar por un nuevo cambio de estrategia inmobiliaria en 2009 consistente en captar apartamentos en venta a traves de bancos y particulares que quieran aceptar el ciclo que toca vivir manteniendo una cartera de apartamentos en alquiler que ya no sera suficiente por si sola para sufragar nuestros gastos.
De acertar o fallar en nuestras previsiones y en nuestra nueva estrategia inmobiliaria depende nuestro futuro. Ademas la nueva estrategia inmobiliaria debe venir apoyada por una fuerte inversion en nuestro portal inmobiliario para recuperar posiciones en los buscadores de internet en busquedas relacionadas con la venta de inmuebles , no conformandonos con nuestra buena posicion en busquedas relacionadas con el alquiler de oficinas y viviendas.
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