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Comprar vivienda, comprar piso, ministra vivienda y venta pisos
La titular del ministerio de vivienda asegura, en television y la prensa escrita española se hace eco de la noticia, que estamos en el momento adecuado para la compra de una vivienda ya que su precio sube en torno al IPC.
Tambien afirma la ministra de la vivienda que los promotores deben ajustar la oferta de vivienda de obra nueva a la demanda del mercado.
La ministra de la vivienda aporta como solucion para reajustar el mercado de la vivienda cambiar el modelo de construccion y habla de un modelo de construccion intensivo que consiste en renovar las viviendas existentes , no como hasta ahora en España en que el modelo de construccion era extensivo, es decir, construir viviendas nuevas .
Analisis declaraciones ministra vivienda y momento adecuado
De las declaraciones de la ministra de la vivienda podemos extraer varias afirmaciones que conviene analizar de una en una ya que de que sus afirmaciones coincidan o no con la realidad depende que podamos llegar a la conclusion de si realmente estamos en un buen momento para comprar casas o no.
Queremos aclarar que nuestro analisis no es de tipo politico sino basado en nuestra opinion como profesionales del sector inmobiliario, ni pretendemos analizar si la polticica de la ministra de la vivienda es acertada o no.
Analizamos pues las siguientes afirmaciones :
1 ) El precio de la vivienda sube en torno al IPC : Desconocemos que datos estadisticos maneja la ministra de la vivienda de España para realizar esta afirmacion. En nuestra opinion el precio de las viviendas en España no solo sube en torno al ipc sino que desde el 2006 hasta 2008 el precio de la vivienda ha bajado su precio real de venta, aunque aparentemente los anuncios de venta de viviendas no lo indiquen asi, las pocas ventas realizadas se han hecho gracias a una importante bajada de precio.
2) Los promotores deben ajustar la oferta de vivienda a la demanda del mercado : Es cierto que debe ajustarse la oferta y la demanda de vivienda en España, lo que es mas discutible es la afirmacion implicita de que son los promotores quienes de forma voluntaria hacen ese ajuste necesario. Mas bien, los promotores reduciran su oferta de viviendas por que la demanda se ha reducido enormemente, por lo que ven un autentico suicidio iniciar en este momento promociones de obra nueva.
3) Cambiar el modelo de construccion de modelo extensivo a modelo intensivo : Tampoco es que los promotores vean mas util este cambio de modelo, sino que ven lo que la ministra de la vivienda llama modelo extensivo, construir mas vivienda, como inviable y se refugian en lo que la ministra de la vivienda española llama modelo intensivo, reformar viviendas existentes.
Conclusiones al analisis de las declaraciones de la ministra de vivienda de España
En nuestra opinion los argumentos que aporta la ministra para afirmar que este es el momento adecuado para comprar casa parten de una afirmacion erronea ya que la vivienda no ha subido estos ultimos años en torno al IPC, ni es previsible que lo haga a lo largo del 2008, sino que mas bien 2008 sera probablemente el año en que el precio de la vivienda sufra la mayor caida.
Si fuese cierto como afirma la ministra de la vivienda que la vivienda subira en torno al IPC, llegariamos a la conclusion contraria a la que llega la ministra.
Hoy en dia vender una vivienda es practicamente imposible al precio que alcanzaron a finales del 2005, por eso los datos de venta de viviendas en España reflejan una brutal caida año tras año desde el 2006 hasta el 2008.
Tampoco es necesario pedir a los promotores que ajusten la oferta de vivienda a la demanda existente, ya que son muy pocos los promotores que inician la construccion de nuevas promociones en 2008 como demuestra el dato de la fuerte caida de visados de licencias de obra nueva solicitados. Lo que ocurre es que los que iniciaron promociones de viviendas a partir del 2006 tienen un importante tanto por ciento sin vender, y evidentemente no las van a retirar de la venta ( exceptuando los promotores que optan por alquilar viviendas o por el alquiler con opcion de compra ) voluntariamente.
Del mismo modo, el cambio de un modelo extensivo a un modelo intensivo de construccion, ademas de no ser voluntario como afirmabamos antes, tampoco parece la panacea para que se sostenga el sector inmobiliario y de la construccion, como mucho puede ser un pequeño parche que sirva como refugio a algunos promotores para no cerrar sus empresas y aguantar los malos tiempos que atraviesa la venta de vivienda. Esta solucion tan solo podria ser util a los que no tengan una gran cantidad de viviendas sin vender y solamente con el objeto de que sus empresas subsistan durante la crisis.
Momento adecuado para comprar vivienda
En nuestra opinion, hoy, todavia no es el momento adecuado para comprar vivienda, sin embargo, es posible que nos estemos acercando a ese momento siempre y cuando se produzcan una serie de hechos que a nuestro parecer es probable que sucedan a lo largo del año 2008 o 2009.
En primer lugar seria imprescindible que en el futuro el precio de la vivienda se ajustara a la capacidad de pago de los potenciales compradores. Esto es bastante probable que suceda si tenemos en cuenta que en el pulso oferta / demanda, el vendedor soporta altos costes financieros mientras el comprador ve como mejora el rendimiento de su capital ahorrado con las subidas de tipos de interes.
A dia de hoy, el 95 % de las casas en venta no cumplen la condicion de ajustarse a la capacidad de pago de los compradores. Solo un 5 % de las viviendas en venta cumplen este requisito imprescindible, no es casualidad que sean estas viviendas las unicas que se venden.
El problema para llegar a adecuar el precio de la oferta a la demanda a dia de hoy, es que una gran parte de los que quieren vender, no pueden bajar el precio sin asumir perdidas, ya que el precio de la vivienda ha caido desde 2005 , por tanto, a dia de hoy se venden solo las viviendas cuyos propietarios dan por perdido el pulso al mercado agobiados por los altos costes financieros de sus hipotecas.
¿ Por donde puede llegar entonces el equilibrio de precios entre oferta y demanda ? En nuestra opinion, a partir de ahora aumentara la oferta de pisos en venta de propietarios que adquirieron sus pisos con anterioridad al año 2004 y los que heredan en estos momentos y quieren vender y que por lo tanto tienen margen para adaptar los precios a la realidad de la demanda sin perder dinero.
En resumen, el equilibrio entre la oferta y la demanda y por lo tanto del precio de la vivienda en Españallegara por un lado de manos de quienes habiendo comprado a partir del 2005 se resignen a que su inversion no ha sido buena y no tengan mas remedio que vender, pero sobre todo llegara de la mano de los nuevos vendedores que incorporen al mercado viviendas que adquirieron con anterioridad al año 2004 y que ven como a los precios actuales los pisos en venta llevan entre uno y dos años sin venderse, decidiendo por tanto poner un precio a sus viviendas acorde a la realidad del mercado.
Si opinas como la ministra de la vivienda, aqui tienes ofertas de venta de viviendas entre las que veras inmuebles en venta que han bajado de precio, pero de momento son una minoria las casas que han bajado su precio de venta :
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